Intervention de Michel Piron

La loi du 20 mars 2012 avait un objectif : accroître la densité en optimisant l'utilisation du foncier. Permettait-elle d'atteindre cet objectif ? Je voudrais faire état ici de ma perplexité. Cette loi s'est ajoutée à trois dispositifs existants, qui ont été extrêmement peu utilisés : le premier a été utilisé par 140 communes ; le deuxième, issu du Grenelle 2, par 160 communes, et le troisième, issu de la loi MOLLE – loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion – par 30 communes. Autant dire que le sujet est difficile ! Et ce quatrième texte inversait complètement le dispositif préalable : il n'était pas mis à disposition des collectivités souhaitant l'utiliser ; il obligeait les collectivités souhaitant y renoncer à se prononcer explicitement et, dans le cas inverse, il s'appliquait automatiquement sur la totalité du territoire, c'est-à-dire dans les 36 700 communes françaises dont les situations – entre la Seine-Saint-Denis, la Corrèze, j'en passe et des meilleures ! – sont pour le moins diverses.

Nous avions déjà eu, malheureusement, l'occasion de mesurer les conséquences de ce texte – il suffit d'interroger les principaux constructeurs nationaux. Pour la plupart de leurs opérations en zone tendue, les promoteurs achètent non pas des mètres carrés, mais des droits à construire. Or, quand les contrats n'étaient pas signés, la majoration de 30 % des droits à construire s'est traduite immédiatement, dans de nombreuses directions régionales, par l'exigence des propriétaires d'une hausse des prix du foncier de 30 %. On peut imaginer ce que cela peut donner en première couronne parisienne où le foncier représente 50 % du coût final d'un appartement ! D'où ma perplexité. Une telle loi avait donc incontestablement un effet inflationniste et suscitait probablement une rétention du foncier.

Par ailleurs, sur le plan strictement juridique, la question de l'articulation entre PLU et SCOT, comme celle des droits privés des joignants par rapport à cette modification des règles du jeu, est une source de contentieux qui auraient sans doute nourri certains cabinets d'avocats, ce qui n'est pas l'objectif recherché.

Certaines pistes ont déjà été proposées pour optimiser le foncier. Pour ma part, j'avais rédigé un amendement, que je déposerai à nouveau en commission des finances, pour inverser la fiscalité foncière en termes de rétention, c'est-à-dire pour mettre en place une fiscalité progressive. On est passé du dégressif au linéaire, c'est vrai, mais l'idée d'une fiscalité progressive – peut-être avec un choc foncier dans les deux ou trois premières années – me paraît intéressante.

Quant au foncier détenu par la puissance publique, notamment en région parisienne, le bail emphytéotique permettrait peut-être de faire céder les réticences des ministères vis-à-vis de ces opérations, puisque l'État serait assuré de récupérer l'éventuelle plus-value au terme de quelques dizaines d'années.

Au terme de ces quelques explications, vous comprendrez que je m'abstiendrai sur cette proposition de loi.