Interventions sur "bail"

On peut toujours utiliser une bombe nucléaire pour tuer une mouche ! C’est là tout le problème. Pour résoudre le problème des comportements de délinquants – j’ose ce terme – des marchands de sommeil qui louent sciemment des logements insalubres, nous allons imposer une contrainte à tout le monde. J’insiste particulièrement sur les conséquences qui affecteront l’ensemble des bailleurs sociaux, lesquels éprouvent souvent des difficultés à parvenir à un équilibre, ne serait-ce que financier. Dans ces conditions, il est regrettable d’ajouter une charge supplémentaire, surtout si elle correspond à des éléments de protection quasi superfétatoires. Cela ne signifie pas, monsieur Brottes, que nous sommes contre les garanties de sécurité, mais je ne connais pas un seul bailleur s...

... ce dossier, parlent de diagnostic, d’état de l’installation, mais une seule fois d’information, à l’alinéa 45, pour dire que le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. Cela signifie a contrario que les éléments évoqués dans les autres alinéas, dont la valeur informative n’est pas explicitement inscrite dans la loi, sont susceptibles d’être utilisés à charge contre le bailleur. Or, si j’ai bien compris, les éléments que je viens d’évoquer n’ont qu’une valeur informative. Il faut alors l’inscrire dans la loi. C’est pourquoi nous proposons de rédiger l’alinéa 45 comme suit : « Le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur a une valeur informative auprès du locataire ». Il importe de le préciser. Par ailleurs, nous venons de parler de sécurité et d’autres...

On peut ici chanter la norme, exiger des dates et des rapidités, mais à quoi bon si l’intendance ne suit pas ? Quant aux bailleurs, ils ont des obligations et y faire face suppose des budgets, donc des ressources. Il doit exister une compatibilité entre le coût du loyer du logement, la solvabilité de celui qui l’occupe et la solvabilité du bailleur au regard de toutes les obligations.

Chacun ici se rappelle que l’alinéa 52 a été introduit à l’Assemblée nationale par un amendement en séance publique. Il insérait dans le bail une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges. Il s’agit sans doute de la seule disposition adoptée par la majorité au bénéfice des propriétaires. La commission des affaires économiques du Sénat a ensuite adopté une nouvelle rédaction de l’alinéa, sans en changer l’esprit, basée sur un amendement du rapporteur considérant qu’une telle disposition est cohérente ...

Je serai bref, car l’essentiel a été dit. L’amendement vise à insérer dans le bail une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges.

L’amendement vise à restaurer l’un des éléments d’équilibre du texte. Je disais tout à l’heure que le texte est déséquilibré, il y a là l’occasion d’y remédier. L’amendement vise à insérer dans le bail une clause contractuelle visant à pénaliser le retard de paiement de loyers et de charges. Ces pénalités de retard doivent en revanche être encadrées et calculées proportionnellement aux sommes dues. Bien définies par la loi, elles ont l’avantage de dissuader le locataire de mauvaise foi de payer son loyer avec retard. Elles contribuent à limiter les risques de dérapage dans le paiement des loye...

L’alinéa 54 du présent article encadre la rémunération des intermédiaires. La totalité des frais serait prise en charge par le bailleur, sauf la réalisation de l’état des lieux et la rédaction de bail. Pour ces deux actes, la prise en charge serait partagée entre le bailleur et le locataire. Alors que le texte initial prévoyait un partage « à parts égales », la commission des affaires économiques a précisé que la part du locataire devait être, d’une part, inférieure à celle du bailleur et, d’autre part, plafonnée par décret. ...

L’essentiel a été dit par M. Marc, mais je voudrais insister sur le fait que cette modification accentue le déséquilibre entre locataire et bailleur et remet en cause le modèle économique de la profession de l’immobilier et le principe de liberté des prix. En effet, leur activité doit s’entendre comme une prestation de service globale et être donc rémunérée de manière globale.

...cadre, qui était précédemment celui de nos travaux, d’un mandat exclusif donné par le propriétaire au professionnel de l’immobilier : suite à l’avancée réalisée en deuxième lecture en commission, rendue possible par les travaux préparatoires que j’ai évoqués il y a quelques instants, un agent immobilier pourra, pour certaines missions très précises, représenter les deux parties pour l’écriture du bail et de l’état des lieux. Votre amendement ne s’inscrit pas du tout dans cette logique, et entre d’ailleurs en contradiction avec la loi de 1989 en sa rédaction actuelle. Dans le souci d’équilibre qui nous anime depuis le début de cette séance, je maintiens l’avis défavorable de la commission.

Le projet de loi remplace l’article 5 de la loi modifiée du 6 juillet 1989, en mettant à la charge exclusive du bailleur la rémunération du mandataire qui prête son concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location, à l’exception de frais limitativement indiqués, partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, dans la limite d’un montant maximal à charge du locataire. Deux postes de dépenses sont visés : la réalisation de l’état des lieux et la rédaction du bail. Ceci ne rend toutefo...

L’alinéa 55 de l’article 1er du texte issu des travaux de la commission me paraît parfaitement répondre à vos préoccupations, monsieur Folliot. Il dispose en effet que « les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier, réaliser un état des lieux et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur (… ) » Votre amendement est donc satisfait, et le sera encore davantage lorsque nous aurons adopté un certain nombre d’amendements de réorganisation que je vais présenter dans quelques instants. Cela étant, le texte de la commission est clair, et mes amendements ne modifieront en rien sa philosophie – à l’exception d’un seul, portant sur les huissiers...

Cet amendement vise à ce que les alinéas relatifs aux honoraires de location figurent dans le contrat de bail plutôt que dans le mandat de location, afin d’améliorer l’information des différentes parties, notamment des locataires.

...tent une difficulté : il faudrait imposer au propriétaire le choix d’un mode de paiement des charges plutôt qu’un autre en fonction de la demande des locataires. Cela pourrait par ailleurs constituer une source de difficultés à l’occasion du départ de l’un des colocataires et de son remplacement. Que se passe-t-il alors si le choix des colocataires change ? Il me paraît plus simple de laisser le bailleur décider, toujours dans le souci de maintenir l’équilibre recherché entre les parties. À cet égard, la formule qui figure dans le texte actuel, « soit… soit… », me paraît plus équilibrée que les deux amendements que vous nous proposez. La commission a donc émis un avis défavorable sur les amendements nos 483 et 484, ce qui, cher collègue Jean-Louis Gagnaire, n’enlève rien à votre engagement su...

L’article 3 fait état du bail type, j’en conviens – même si nous ne le soutenons pas – mais il est en l’occurrence prévu qu’« à tout moment », dès publication de la loi, chaque partie peut exiger de l’autre un contrat type. Vous ne pouvez donc pas prétendre que cela s’applique uniquement aux nouveaux contrats et non aux anciens. De plus, qu’en sera-t-il des renouvellements de contrats qui ne donnent pas forcément lieu à l’ét...

La loi n’est pas rétroactive. La question peut se poser lors du renouvellement du bail mais pas pour les baux en cours.

Il s’agit d’augmenter le délai pendant lequel le locataire peut demander à son propriétaire d’indiquer sur le contrat de bail les indications relatives au loyer précédent et au loyer de référence.

Avis défavorable, même si je comprends les préoccupations de Mme Abeille et du groupe écologiste. Une augmentation du délai reviendrait en effet à diminuer le poids de l’obligation légale qui s’y rapporte. Les délais relativement courts qui figurent dans le texte incitent les locataires à vérifier le contenu du bail afin, le cas échéant, de pouvoir mettre en demeure le bailleur de respecter ses engagements.

Avis défavorable. Nous avons adopté en commission un amendement supprimant le délai de six mois durant lequel la demande en diminution de loyer pouvait être engagée. Afin de remédier au problème d’insécurité juridique, la fin de l’alinéa 30 précise que « si la demande en diminution de loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. » Cet amendement, si je me souviens bien, avait été défendu par Mme Abeille au nom du groupe écologiste.

Je partage les préoccupations de M. Fasquelle mais je lui fais remarquer que le projet de loi ouvre toujours la possibilité de recourir à un huissier de justice, comme en dispose l’alinéa 33, sauf évidemment si les deux parties s’entendent pour ne pas le faire. J’ajoute que la rédaction que vous proposez nous éloignerait du bail type que nous défendons, ce que je ne suis d’ailleurs pas certain que vous souhaitiez, à moins que ce ne soit subliminal ! Pour ces deux raisons, je donne au nom de la commission un avis défavorable.

Je ne suis qu’à moitié rassuré, je l’avoue, par ce que j’entends. Tout à l’heure déjà, j’ai entendu une interprétation du texte qui n’était pas tout à fait conforme à ce que je lisais… Les mots ont quand même une portée ! On parle d’un état des lieux type : si un bailleur souhaite ajouter quelque chose, sa démarche risque d’être contestable à partir du moment où vous avez défini dans la loi l’idée d’un état des lieux type !