Intervention de Philippe Van de Maele

Il y a, en effet sur les trois prochaines années, un effort très important des partenaires sociaux vis-à-vis du monde HLM, qui permet d'apporter en équivalent-subventions de quoi poursuivre la logique de financement du logement social historique – avec, des choix de leur part, comme celui de privilégier les bassins d'emplois prioritaires.

En effet, il convient de rappeler que l'essence même de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) est d'aider au logement des salariés avec la nécessaire prise en compte des questions de l'accès à l'emploi et de la mobilité professionnelle comme cela a été rappelé par l'accord interprofessionnel du mois de janvier. Une étude récente du CREDOC a montré que, sur 3 ans, 500 000 emplois ont été refusés par les candidats retenus en raison de l'impossibilité d'accéder à un logement compatible avec leurs ressources. Ce problème d'accès au logement, lié à l'accès à l'emploi, est un enjeu de plus en plus important pour les entreprises et pour l'économie nationale.

L'autre sujet, de plus long terme, sur lequel je souhaite intervenir porte sur le fait qu'en 2016, l'effort spécifique des partenaires sociaux qui permet de maintenir un taux de subvention important, s'arrêtera. En effet, l'effort total fourni par les partenaires sociaux en faveur du logement en général, qui était en 2007 de l'ordre de 4,2 milliards d'euros, du fait des ponctions successives de l'État depuis cette date, ne sera plus que de 2,5 milliards d'euros en 2016. En 7 ans, le financement du logement aura perdu près d'1,7 milliard d'euros par an. D'où l'importance de parvenir à un accord avec l'État sur la soutenabilité du projet - indépendamment du fait que cela garantit le remboursement de notre emprunt.

La question du financement du logement, et du logement social en particulier, à partir de 2016 suscite beaucoup d'inquiétude car le niveau de subventions de tous les partenaires publics diminuera : l'augmentation des aides à la pierre par l'État n'est pas à l'ordre du jour dans les prochaines années ; les collectivités locales vont également se trouver en situation de financement tendu ; le Mouvement Action Logement ne pourra plus se permettre de subventionner le logement social. Cela conduira les bailleurs HLM à repenser leur modèle et à faire appel à des fonds propres plus importants. Actuellement, les prêts de la Caisse des dépôts et consignations couvrent en moyenne 70 % des coûts de construction, le reste provenant de fonds propres (12 à 15 %) et de subventions (15 à 20 %). En 2016, il faudra uniquement compter sur les fonds propres. Il y a donc une réflexion à mener sur le financement du logement social à cet horizon.

L'apport en fonds propres est de trois ordres : l'autofinancement des sociétés (certaines dégagent assez de résultats pour pouvoir produire), l'apport en fonds propres des actionnaires ou des collectivités locales de référence des bailleurs sociaux – partie qui reste limitée – et des résultats exceptionnels liés à des ventes de logements sociaux, notamment aux habitants. Ces dernières ne représentent cependant que 8 000 logements par an et devraient diminuer en raison de l'augmentation des quotas de logements sociaux à 25 % qui conduit à ce que les collectivités locales soient moins portées à donner leur accord à leur vente.

L'année 2016 constitue donc un enjeu très fort pour le logement social ; or définir une vision nouvelle nécessite du temps et de la réflexion.

Quant à la question de l'optimisation des aides, les bassins d'emploi prioritaires que les partenaires sociaux souhaitent privilégier, rejoignent les zones tendues où le logement est le plus cher en raison du poids du foncier. Le foncier est donc l'un des enjeux les plus importants à venir pour le logement.