Intervention de Frédérique Jaubert

Le Logement français est un groupe d'ESH (entreprises sociales pour l'habitat) présent dans les principales régions françaises et regroupant 75 000 logements, dont un peu plus de 50 000 en Île-de-France. Il s'agit pour l'essentiel de logements familiaux. Le groupe est composé de sept ESH constituées en filiales autour d'une holding. Je dirige le GIE qui regroupe la direction fonctionnelle et la maîtrise d'ouvrage.

Nous sommes très impliqués dans de nombreux quartiers d'Île-de-France engagés dans le premier programme national de rénovation urbaine qui a concerné 1 800 logements en 2012. Nous étudions maintenant d'autres régions à marchés également tendus.

Nous attachons beaucoup d'importance à l'optimisation des cycles de production. Beaucoup se demandent pourquoi la construction de logements, notamment sociaux, est si longue. Je voudrais donc évoquer le montage de ces opérations, qui pourrait être facilité sans rien coûter à l'État.

Notre secteur se caractérise par un nombre important d'interlocuteurs et de financeurs. Or, suivant les territoires, les financeurs n'interviennent pas à la même hauteur, comme le montrent les exemples opposés de l'Île-de-France, où les conseils généraux n'interviennent pratiquement plus, et de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur où le montant des subventions locales reste élevé. A contrario, le conseil régional est très actif en Île-de-France, ce qui n'est pas le cas dans les régions de la côte atlantique, par exemple. La diversité des situations se conjugue avec la diversité des dossiers financiers à monter, laquelle complique la construction des opérations et par suite, leur cycle de production.

Je souhaite souligner deux points : d'une part, une réflexion devrait être menée au moins sur la mise en place d'une gouvernance territoriale centralisée pour le montage des financements du logement social, tant d'un point de vue technique qu'en termes d'interlocuteurs ; d'autre part, la grande différenciation des aides selon les territoires aboutit à ce que les engagements en fonds propres des bailleurs sociaux varient fortement et peuvent les contraindre, ou les inciter, à opérer des choix en fonction des collectivités impliquées.

S'agissant de l'optimisation des financements, il faut noter que la vente d'HLM à leurs occupants représente pour certains organismes une source de financement importante : 50 % des sources financières de développement du Logement français en 2013. Le Groupe s'attache à utiliser cette possibilité. Je rappelle en effet que la vente d'un logement – soit à ses occupants, soit par lots vacants – permet le développement d'environ trois logements.

Quelles sont les pistes pour améliorer le financement de nouveaux logements ?

La première serait, dans le cadre de l'augmentation de 20 à 25 % du quota de logements sociaux imposé par la loi SRU, de faire passer de 5 à 10 ans la durée pendant laquelle un logement vendu reste comptabilisé. On peut aussi envisager d'accorder des facilités aux préfets pour autoriser ce type de ventes, même lorsqu'elles requerraient des travaux en amont, de rénovation énergétique en particulier. En effet, pour vendre un logement, il faut en mettre en vente cinq ou six, sur lesquels il faudrait entreprendre des travaux, car on ne sait lequel sera finalement vendu ; de plus, on ne peut réserver ces travaux aux seuls logements vendus sans en faire bénéficier les locataires voisins.

Par ailleurs, pour respecter une logique de développement durable dans la construction de logements, les communes sont parfois contraintes de « geler » des parcelles foncières, pour des activités économiques. Il faudrait donc mener une réflexion, urbanistique et réglementaire, sur la création de quartiers, de centres de vie, qui évoluent inéluctablement dans le temps. Cela dégagerait rapidement des opportunités foncières. Certes, ces développements économiques ont un impact sur les ressources directes des communes, mais il faut se rendre compte que créer du logement, c'est bien créer de l'activité économique.

Il nous faudrait également réinventer, d'un point de vue urbanistique et architectural, l'évolution des bâtiments haussmanniens qui, tous les 20 ou 30 ans, se transforment de logements en bureaux et vice-versa. Certains types de constructions verticales se prêtent à ces transformations réversibles ; démolir et reconstruire n'est pas toujours la meilleure option. Mais faire différemment suppose une évolution des normes techniques, « incendie », « accessibilité »… Évidemment, ces suggestions visent à « dégeler » du foncier bien placé – en particulier à Paris, où ces réserves foncières sont nombreuses.