Intervention de Dominique Hoorens

Le débat pour les banques porte plus sur la possibilité de conserver davantage de liquidités dans leurs bilans, donc sur le taux de centralisation, que sur la commission – même si sa diminution leur ferait perdre des revenus.

En tout état de cause, une des pistes d'optimisation en cours de réflexion concerne le coût de l'emprunt, et donc le taux de commissionnement des banques.

Vient ensuite la problématique des coûts de construction – ou de production – que Mme Dujols développera. C'est la différence entre la capacité d'emprunt et le coût de production que les organismes doivent apporter sous forme de subventions et de fonds propres.

Le résultat est mécanique : si vos loyers sont plus bas, vous avez une moindre capacité d'emprunt et avez donc besoin de davantage de subventions et de fonds propres ; de même, à niveau de loyer donné, l'augmentation des coûts de production se reporte sur les besoins en fonds propres et en subventions. C'était le raisonnement que tenait le mouvement HLM face aux évolutions du taux de TVA : une hausse augmentait les coûts de construction et ne pouvait pas être prise en charge par l'emprunt car celui-ci est lié au niveau des loyers. Il est très important de comprendre que les loyers déterminent la capacité d'endettement et, par suite, l'ensemble du financement d'une opération de logements sociaux, même si la solution n'est sans doute pas de les augmenter.

Subventions et fonds propres complètent ce financement. Les premières viennent de l'État, des collectivités locales et d'Action logement. Concernant Action logement, il est question d'augmenter sa capacité d'aide de 500 millions supplémentaires dans les années qui viennent. C'est une perspective extrêmement importante pour accompagner une production supplémentaire de logements sociaux.

La contribution future des collectivités locales est une inconnue. Vont-elles pouvoir maintenir leur niveau d'aide actuel ? Avec une production en augmentation, cela signifierait que les dotations unitaires des collectivités locales baisseraient. Vont-elles pouvoir augmenter leurs aides au rythme de la production supplémentaire ? Cette inconnue est importante car les collectivités territoriales subventionnent, d'une manière différenciée d'un programme à l'autre, mais souvent pour des montants deux à trois fois supérieurs aux aides directes de l'État.

Quant aux capacités de fonds propres des organismes, elles évoluent en fonction de leurs résultats d'exploitation annuels, qui leur permettent d'autofinancer des investissements. Les fonds propres peuvent provenir de la vente de logements sociaux. Certains disent que l'une des solutions serait d'accroître ces ventes. Il est clair cependant, que le logement social ne pourra financer son développement par ses ventes en raison des ordres de grandeur : pour construire 150 000 logements, il faudrait en vendre 75 000 ; or, on en vend actuellement 7 000.

En outre, si ces cessions s'inscrivent dans la stratégie patrimoniale d'un certain nombre d'organismes, ils ne sont pas complètement maîtres du jeu, car ces stratégies doivent correspondre à la politique des collectivités locales concernées. Ainsi, dans les villes contraintes d'accroître leur parc social pour respecter le quota de la loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbains, commencer par vendre s'avère délicat pour les élus.