Intervention de Dominique Dujols

L'USH était, au départ, attachée à l'idée d'une taxation progressive des plus-values immobilières en fonction de la durée de détention. Cependant, les cessions de foncier par les entreprises sont, de fait, déjà soumises à une tarification progressive parce que la plus-value est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien vendu. Or, cette imposition peut atteindre un tel niveau que les entreprises ne veulent plus vendre leur foncier excédentaire. C'est la raison pour laquelle nous proposons une exemption d'imposition pendant 18 mois, pour susciter une sorte de choc d'offre. En tout état de cause, s'il faut absolument renforcer la fiscalité sur la rétention, la progressivité fiscale, elle, présente des inconvénients.

Pour revenir à la question de l'évaluation des besoins, notre réflexion s'est inscrite dans le cadre du futur projet de loi Acte III de la décentralisation. Nous travaillons sur un dispositif d'évaluation qui, tout en confortant les objectifs de la politique nationale en termes de besoins consolidés, s'adapte à la diversité des marchés locaux. Car, même en 2013, la programmation annuelle fait apparaître des écarts avec les besoins réels des territoires, sur les plans à la fois qualitatif et quantitatif. Nous sommes favorables à des dispositifs permettant des allers et retours et un meilleur ajustement de la programmation entre l'État et les futures instances régionales qui assureront la gouvernance des politiques locales.

Nous demandons par ailleurs l'abandon de l'application du zonage A, B, C pour la répartition des aides à la pierre. Son application, non imposée par la loi, a d'ailleurs été dénoncée par la Cour des comptes. Un zonage qui écarte certains territoires du soutien aux investissements locatifs privés ne permet pas d'apprécier les besoins en logement des ménages les plus modestes. Il est aberrant de conclure à l'inutilité de PLAI dans certains territoires parce qu'il n'y aurait pas de clientèle pour des logements nettement plus chers.

Quant aux zonages HLM 1, 2 et 3, il faudrait pouvoir les moduler plus finement sur un territoire autour de valeurs pivot. Les zonages par très grands aplats n'ont pas de sens par rapport à la réalité fine des marchés locaux.

Il faut aussi expérimenter des adaptations locales des règles nationales en matière de logement social.

Nous pensons enfin que les politiques de l'habitat ont besoin d'un chef de file au niveau territorial – sans que cela soit incompatible avec le maintien d'une compétence d'État. Un chef de file qui prépare et qui coordonne, sans décider de tout, car aujourd'hui, tous les niveaux de collectivités contribuent à la politique du logement : on ne construit plus de logements sociaux sans l'intervention d'au moins deux niveaux de collectivités. Il ne faut pas les décourager, mais organiser des conférences de financeurs et réfléchir à une harmonisation des critères. En matière d'éco-conditionnalité par exemple, les exigences légitimement posées par chaque collectivité en contrepartie de son financement se cumulent et les multiples labels (comme QUALITEL et BBC) se contredisent parfois.

Il faut donc un mode de régulation au niveau territorial avec une réaffirmation du rôle de l'État comme stratège. Cela suppose des services déconcentrés avec des moyens humains et des marges de négociation pour peser sur un territoire. A contrario, l'État devrait abandonner certaines prérogatives aux acteurs locaux et accepter de ne pas tout gérer sur le terrain. Cela suppose donc aussi une politique contractuelle effective – non ce qui s'est passé à l'Acte II de la décentralisation : la circulaire de programmation relative à la délégation des aides à la personne est passée de 30 à 76 pages.

Il faut également une mise en cohérence entre territoires, qui ne peut s'opérer uniquement au niveau des agglomérations. Nous souhaiterions la mise en place d'une conférence régionale du logement qui remplace le CRH (comité régional de l'habitat) sans se résumer à une grand-messe où l'on recueille une fois par an la parole préfectorale, sans prise de décisions.

Je voudrais maintenant évoquer la question de l'optimisation de la gestion du parc, laquelle recouvre la mobilité interne au sein du parc HLM, les sorties vers la cession et les politiques d'attribution. Nous avons formulé un certain nombre de propositions pour améliorer cette gestion – notamment dans le cadre de la réforme des attributions initiée par Mme Duflot –, sachant que l'objectif reste d'accueillir, dans la mixité, toutes les populations qui en ont besoin, sans entrer dans une logique de « résidualisation » où seuls les ménages les plus démunis seraient logés. Certes, on ne peut pas écarter l'impératif DALO (droit au logement opposable) mais il faut aussi apporter des réponses à des catégories comme les salariés en mobilité ou les jeunes.

L'USH travaille beaucoup, notamment avec les associations d'élus, sur les outils de connaissance ; des progrès ont été faits. Nous travaillons également sur l'évaluation de la valeur collective créée par un logement social sur un territoire que ce soit en termes de pouvoir d'achat induit, de consommation ou d'attractivité économique du territoire. Dans des enquêtes menées pour le MEDEF, le CREDOC a montré que nombre d'entreprises ne pouvaient se développer en raison d'une offre insuffisante de logements. On s'efforce de mesurer ces phénomènes et d'outiller les territoires pour mieux ajuster les politiques du logement.