Intervention de Pascal Dayre

L'établissement public foncier (EPF) d'Île-de-France, créé en 2006, est actuellement dans sa septième année d'activité. Les conventions adoptées par son dernier conseil d'administration représentent un montant d'engagements financiers auprès des collectivités supérieur à 1,57 milliard d'euros. Ses modalités d'intervention, qui s'inscrivent dans le cadre d'un plan pluriannuel, consistent à la fois en un appui à la définition d'une stratégie territoriale visant à aider les collectivités à asseoir leurs projets, et en une action en amont des opérations d'aménagement opérationnel, au moyen d'un remembrement foncier, à l'échelle de zones d'aménagement concerté (ZAC) ou à plus petite échelle dans le diffus.

Les interventions menées durant ces six années d'activité se situent à 80 % dans le diffus, ce qui nous amènera certainement à modifier nos règles de portage foncier. De fait, la durée moyenne des interventions, que nous évaluions initialement entre trois et cinq ans, ne tenait pas compte des opérations nécessitant l'élaboration d'une stratégie de projet, puis l'élaboration du projet lui-même et sa mise en oeuvre, qui supposent une durée de portage bien plus longue.

Nos interventions ont une vocation tant anticipatrice, au niveau de l'élaboration des projets, que régulatrice, notamment à l'égard du marché foncier.

Le territoire de compétence de l'EPF Île-de-France s'étend sur cinq départements : Paris, la Seine-et-Marne, le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis et l'Essonne.

L'établissement dispose de ressources de trois ordres. La première est la taxe spéciale d'équipement (TSE) qui, fixée à 10 euros par habitant et reposant sur les « quatre vieilles » (taxes locales), représente annuellement 72,3 millions d'euros. La deuxième procède des cessions de foncier, en croissance : elles ont représenté 18 millions d'euros en 2010, soit l'équivalent de la création de 520 logements, presque 43 millions d'euros en 2011, soit un peu moins de 1 700 logements, et 64,2 millions d'euros en 2012 – au-delà de nos prévisions. Les logements sociaux (ou plus précisément les programmations de logements) représentent chaque année environ 55 % des opérations foncières vendues aux opérateurs, qu'ils soient bailleurs sociaux, promoteurs ou promoteurs de ventes en état futur d'achèvement. La troisième ressource est l'emprunt, dont le montant cumulé depuis fin 2010 s'élève à 655 millions d'euros. Le rapport dettestock est de 25,7 %. Ce stock constitue notre patrimoine foncier qui représentait 565,5 millions d'euros au 31 décembre 2012.

Nos interventions ont deux axes prioritaires : l'accroissement de l'offre de logement, en particulier de logement social, et la consolidation du développement économique, qui comptent respectivement pour 65 % et 35 % de notre activité. Il s'agit aussi bien d'opérations de renouvellement et de développement urbains – c'est-à-dire d'extension – que de densification, notamment dans la première couronne ou dans d'autres secteurs déjà urbanisés. Notre action privilégie largement le logement social, dans le cadre de conventions conclues avec les collectivités. L'EPF s'engage sur les moyens mis en oeuvre pour son intervention et sur son enveloppe financière, la collectivité s'engageant quant à elle sur le périmètre opérationnel et sur les outils de l'action foncière qui pourront être mobilisés. Elle garantit également, en cas d'échec, le rachat des biens.

Le conseil d'administration de l'EPF a imposé la construction d'au moins 30 % de logements sociaux lorsque la collectivité dispose d'au moins 20 % de logements sociaux, conformément aux anciennes dispositions de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) – ce point devra, du reste, être actualisé en fonction des changements législatifs récemment intervenus. Lorsque la commune a moins de 20 % de logements sociaux, il est demandé que les opérations auxquelles nous contribuons en produisent au moins 50 %. Cette proportion s'applique à l'échelle de la convention conclue avec la collectivité, et non pas de chaque opération, ce qui permet de procéder aux péréquations indispensables pour équilibrer certaines opérations déficitaires.

Notre action en faveur du logement social passe aussi par le soutien à une quarantaine de communes qui, sur notre territoire de compétence, se sont engagées, au titre de l'article 55 de la loi SRU, dans une politique de rattrapage de leur déficit de logements sociaux. Nous avons également conclu des conventions avec des collectivités déclarées en état de carence.

Nous veillons aussi à un équilibre entre les différents types de logements sociaux – familiaux et « spécialisés », c'est-à-dire destinés aux jeunes et aux étudiants ou aux personnes âgées.

Plus récemment, le conseil d'administration a validé le principe d'une intervention dans le domaine de l'habitat dégradé, sous certaines conditions. L'EPF ne peut ainsi intervenir sur une copropriété dégradée que s'il se limite au rôle d'opérateur foncier adossé à un opérateur opérationnel, l'ensemblier chargé de gérer l'ensemble du projet ainsi que les mesures d'accompagnement social des ménages touchés par les procédures mises en oeuvre. Dans ce cas, nous demanderons également à la collectivité de prendre l'ensemble des dispositions relatives à l'habitat dégradé afin que nous puissions établir une valeur foncière correspondant à la situation du bâti considéré.

La valeur ajoutée de l'EPF consiste à ménager l'avenir en plaçant sous maîtrise publique les fonciers stratégiques dans le cadre de l'anticipation ou de la mise en oeuvre d'un projet. L'intervention peut s'inscrire dans le cadre du « périmètre de la maîtrise » : elle consiste alors à acheter en vue de finaliser un tènement foncier et de permettre une réalisation rapide – auquel cas la collectivité nous délègue son droit de préemption sur l'ensemble du périmètre foncier concerné. Nous pouvons intervenir également beaucoup plus en amont, dans le cadre du « périmètre de veille » : il s'agit alors de saisir des opportunités foncières pour contrecarrer d'éventuels mouvements spéculatifs sur des territoires en devenir mais où la collectivité n'a pas encore de projets. C'est une action d'anticipation et de régulation du marché.

Une autre plus-value de l'EPF tient à sa capacité à recycler et à débloquer des situations contraintes par la mise sur le marché de fonciers longtemps restés latents ou en friche. Nous jouons alors un rôle d'accélérateur de la chaîne de production de l'offre de logement et, plus généralement, de l'offre urbaine, puisque nous intervenons aussi sur le développement économique.

Nous jouons enfin, je le répète, un rôle de régulateur des coûts fonciers, et donc des coûts immobiliers liés à une opération.