Intervention de Colette Capdevielle

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, je souhaite vous alerter sur les difficultés de certaines communes à honorer l'objectif d'augmentation du seuil de 20 % à 25 % de logements locatifs sociaux dans les zones de marché immobilier fortement tendu. Chacun sait que la bonne volonté de l'État et des collectivités se heurte à la réalité du terrain. Il convient d'en rappeler les difficultés afin qu'un nouveau texte à venir intègre ces contraintes.

Mon expérience locale sur la côte basque me permet d'identifier trois points de blocage : premièrement, la pénurie de propriétés foncières de l'État – il n'y en a quasiment pas ; deuxièmement, le prix du foncier ; troisièmement, par voie de conséquence, la réticence des propriétaires privés à céder les terrains à l'État plutôt qu'à un acquéreur fortuné.

Le projet de loi impose aux communes des obligations supplémentaires sans leur donner les moyens de les remplir ni de résoudre la quadrature du cercle pénurie-prix-rétention foncière. Dans mon département, une procédure de financement du surcoût du foncier a été mise en place pour les opérations de logements sociaux : un financement tripartite État-département-intercommunalité a permis la réalisation d'opérations immobilières, mais à un prix très lourd à supporter pour les finances publiques.

Une autre procédure consiste à imposer, par le biais du PLU, un pourcentage obligatoire de logements sociaux pour les opérations de plus de dix logements. Malheureusement, en favorisant la vente en l'état futur d'achèvement – la VEFA – par les promoteurs privés à des organismes publics ou para-publics, cette méthode exclut les organismes sociaux de la maîtrise d'ouvrage et les prive donc de la maîtrise de la conception et de la construction, alors qu'ils devront en assumer la gestion.

Enfin, les critères d'évaluation des prix du foncier par France Domaine ne prennent en compte que l'état du marché local, ce qui entérine de facto le maintien de la pression et la spéculation foncière.

Madame la ministre, prenons donc le temps d'envisager les mécanismes adéquats d'encadrement des prix du foncier pour les opérations réalisées sous maîtrise d'ouvrage publique. Un meilleur encadrement tiendrait compte de la nature des programmes qui doivent y être développés. La méthode dite du compte à rebours semble également une très bonne base de réflexion et de travail pour améliorer l'encadrement du prix du foncier privé tout en réfléchissant à des mesures incitatives, éventuellement fiscales ; portant par exemple sur la taxation de la plus-value.