Intervention de Thomas Revial

Le logement est un secteur prépondérant de l'économie française. Les 33 millions de logements représentaient en 2010 quelques 65 % des actifs des ménages et 75 % de leur endettement. Quant aux dépenses courantes de logement, elles représentaient la même année 22 % du PIB.

Ce secteur est très segmenté sur le plan géographique en termes d'offres, de demandes et de prix. Il connaît par ailleurs une très grande diversité des statuts d'occupation entre propriété occupante, locatif privé et locatif social.

L'inertie naturelle de l'offre ne permet pas de traiter aisément l'insuffisance de logements : Le nombre de logements construits par an est inférieur à 2 % du parc ; les délais entre la décision de construction et la première occupation sont de trois à cinq ans. Il convient de plus de s'interroger sur l'adaptation de la géographie de la construction aux besoins.

Le logement est enfin porteur d'enjeux sociaux – le mal-logement – et environnementaux – le réchauffement climatique – très importants.

L'État dispose de plusieurs leviers d'intervention en matière de logement social pour répondre au manque de logements concentré dans certaines zones géographiques.

Le logement social est confronté à d'importantes mutations sociales et institutionnelles : un contexte désormais marqué par le partage des compétences entre l'État, les collectivités locales et les partenaires sociaux – fédérations HLM et Action Logement – ; une demande sociale élevée au plan national alors que les besoins sont segmentés au plan territorial ; une hausse continue des charges foncières et de l'immobilier dans un contexte de rareté budgétaire de plus en plus grande.

L'accès à un logement social est de plus en plus difficile, particulièrement en zone tendue. Du reste, le taux de rotation dans le parc HLM est en baisse – de 12 % en 2000, il est passé à 10 % en 2010 –, ce qui réduit l'offre disponible de logements sociaux. La faible mobilité résidentielle dans le parc social s'explique par l'écart croissant en zones tendues entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, écart qui réduit d'autant les possibilités de sortie du parc HLM en direction du parc privé.

A contrario, en zones détendues, les bailleurs sont confrontés à des problèmes de vacance, qui peuvent peser sur le modèle économique de leur organisme HLM. Si la demande de logements sociaux est très élevée au plan national – 1,3 million de dossiers sont en attente –, en revanche, dans les zones détendues, des bailleurs sociaux rencontrent des difficultés croissantes à louer leurs logements. Ceci n'est pas sans conséquence en termes de pertes financières et de forte rotation du parc qui en compliquent la gestion.

Les situations étant très différentes selon les zones, le Gouvernement a fait le choix de développer le logement social dans celles où les besoins sont les plus importants. À cette fin, l'aide publique a été réorientée vers les zones les plus tendues, via notamment l'augmentation des moyens alloués au logement social et via leur concentration en zone tendue : hausse des aides à la pierre et augmentation des agréments en portant l'accent sur les zones tendues ; renforcement de la loi SRU avec le passage de 20 % à 25 % d'obligations de logements sociaux, principalement dans les grandes agglomérations ; renforcement des moyens d'Action Logement, organisme pour lequel le lien entre l'emploi et le logement est très important et qui concentre en conséquence ses interventions dans les bassins de population et de travail les plus denses.

Le Gouvernement a également favorisé la mobilisation du foncier public avec la loi du 18 janvier 2013, qui prévoit que le montant maximum de la décote peut atteindre 100 % dans le cas d'une cession d'un terrain appartenant à l'État en vue de construire des logements sociaux. L'objet de cette mesure est de réduire le coût du foncier dans les zones où les besoins sont les plus importants.

La politique du Gouvernement doit, parallèlement, être mise en regard avec la définition de l'Union européenne du service d'intérêt économique général associé au logement social, qui vise à dédier la fourniture de logement social aux personnes défavorisées rencontrant des difficultés à trouver un logement aux conditions du marché. Cette conception confirme la nécessité de concentrer les aides dans les zones les plus en tension.

La Cour des comptes a émis deux autres idées qui méritent une analyse. La première est de différencier tous les leviers de soutien financier au logement social en fonction de la zone géographique, ce qui est déjà le cas pour les aides à la pierre, qui sont concentrées dans les zones tendues, mais non du taux des prêts sur fonds d'épargne de la Caisse des dépôts à destination du logement social. La seconde est d'utiliser la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) comme levier de transformation du secteur HLM, en concentrant les aides de la Caisse sur certains secteurs géographiques ou en les conditionnant à la politique patrimoniale développée par les organismes HLM.

Enfin, vous n'êtes pas sans savoir que vous examinerez dans les tout prochains jours un projet de loi habilitant le Gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction.