Intervention de Michel Piron

Les fonds propres et la capacité d'endettement des bailleurs sociaux sont souvent, en effet, les principaux freins à la construction. Le montant des loyers étant insuffisant pour amortir des coûts de construction extrêmement élevés, ce sont nécessairement les subventions, de la décapitalisation ou d'autres fonds complémentaires qui permettent de boucler le financement des opérations. Quoi qu'il en soit, cela ne pourrait être de l'endettement supplémentaire chez des organismes qui seraient surendettés. Je précise aussi que sur l'objectif annuel de 150 000 nouveaux logements, une bonne part doit être réalisée en VEFA (ventes en état futur d'achèvement).

Il me semble toutefois que le premier obstacle n'est pas financier : abstraction faite de la conjoncture, nous n'avons pas les moyens opérationnels de produire les 150 000 logements promis par le Gouvernement.

La majoration des droits à construire n'abaisse pas nécessairement, ou pas immédiatement, les coûts. Pouvez-vous nous affirmer le contraire ? La dernière loi augmentant le coefficient d'occupation des sols (de manière automatique sauf délibération contraire des communes) a eu, avant d'être abrogée, un effet immédiat : les propriétaires fonciers ont exigé, pour les ventes qui n'étaient pas encore réalisées, un relèvement des prix à due concurrence de la majoration des droits à construire.

Pouvez-vous confirmer que le coût du foncier peut représenter jusqu'à 40, voire 50 %, du prix final des logements livrés en région parisienne ?

On se préoccupe, à juste titre, de la densification avec une approche, enfin, plus qualitative – sachant que l'haussmannien est plus dense que l'urbanisme sur tour. Doit-on pour autant s'exonérer de réfléchir à la disponibilité foncière ? Il me semble que l'on confond souvent foncier constructible et foncier disponible.

Vous avez évoqué le levier considérable que constitue la mise à disposition jusqu'à 0 % du foncier public. Que pensez-vous de l'emphytéose, pour laquelle j'ai plaidé parce qu'elle n'affaiblit pas les bilans des agences ou des organismes qui ont eux aussi des besoins de financement ?

En matière de fiscalité, on a observé dernièrement une tendance à confondre revenus récurrents et revenus exceptionnels. Que pensez-vous de l'idée de mettre en place une fiscalité progressive, et non linéaire, afin de dissuader la rétention des biens ? Le principe en serait que plus on attend, plus l'impôt sur la mutation est élevé.

En matière budgétaire, la pensée dominante à Bercy semble considérer que toute baisse du taux de TVA crée une dépense et toute hausse, une recette. Je pose néanmoins la question suivante : la hausse de trois points supplémentaires, passant de 7 à 10 %, avec une assiette réelle réduite de 25 % en raison de l'effondrement du marché de la construction, a-t-elle été correctement évaluée ? L'assiette est-elle prise en compte dans vos réflexions ?

Vous avez évalué à 15 % le gain sur les coûts de construction que permettrait l'intégration de la conception et de la réalisation. C'est considérable. Ce chiffre est-il un maximum ou correspond-il à une moyenne ?

Enfin, plusieurs intervenants sur le marché des logements sociaux indiquent que 50 % de leurs opérations sont financées par des fonds propres tirés de la vente de leur patrimoine immobilier. Que pensez-vous de cette solution, sachant que le ratio différera selon la tension dans la zone de construction concernée ? Disposez-vous de chiffres en la matière ?