Intervention de Jean-Pierre Gorges

Il est vrai que la hausse de la TVA n'était pas nécessairement rédhibitoire pour les opérations de construction de logements sociaux au regard des autres déterminants, notamment du coût du foncier – même si le chiffre de 50 % m'étonne.

Depuis dix ans, j'essaie de réorganiser le logement social dans ma ville de Chartres. Je suis à la fois maire, président de l'agglomération et président de l'office HLM – en la matière, je revendique le cumul des fonctions, seule manière de mener à bien des projets : le seul bailleur social qui participe à ces opérations est celui que je dirige.

L'équation est simple : à Chartres, le prix au mètre carré d'un logement s'élève à 3 000 euros minimum. Or, le coût de construction d'un logement social doit être inférieur à 1 450 euros par mètre carré pour qu'un loyer PLAI ou PLUS réussisse à l'équilibrer. Afin de favoriser la mixité sociale, j'impose que tous les nouveaux programmes comprennent un quart de logements sociaux – anticipant sur la loi du 18 janvier 2013 - et que ceux-ci soient vendus à la mairie 1 953 euros au lieu du prix du marché – sans qu'il y ait de différence avec les autres appartements. Cela représente ainsi 500 euros supplémentaires à financer par rapport au budget d'un logement social. Le loyer ne suffit donc pas, sauf à se priver de ressources pour entretenir le parc existant. La seule solution est de vendre des logements sociaux : en vendant un logement social, j'en finance deux.

En outre, la loi est bien faite : en cas de vente, le logement demeure dans le parc social pendant cinq ans. Nous devrions donc pouvoir vendre librement les logements sociaux en nous engageant à les remplacer dans ce délai – ces opérations mixtes exigent en effet du temps pour que le marché absorbe l'ensemble des nouveaux logements. Or, l'État nous empêche de le faire en émettant des avis défavorables sur la vente des logements sociaux. Je subis constamment les inspections de la chambre régionale des comptes et de la mission interministérielle d'inspection du logement social (MIILOS) qui me dénient le droit de financer la reconstruction de logements par la vente de logements sociaux. C'est inadmissible !

Des accords entre l'Union sociale pour l'habitat et le Gouvernement prévoient pourtant que chaque office doit vendre chaque année 1 % de son parc, tandis que le code de la construction et de l'habitation assimile la cession d'actifs à des produits de gestion courante, qui doivent pouvoir être utilisés librement.

Au surplus, on refuse de comptabiliser comme tels les logements sociaux issus de la transformation de logements privés, y compris dans les programmes validés « ANRU ». C'est pourtant une alternative pour développer la mixité sociale.

Quoi qu'il en soit, j'espère que le dispositif Duflot entrera en vigueur sans tarder, car il aidera le marché à absorber les trois logements privés qui sont construits pour chaque logement social dans tout nouveau programme réalisé sur mon territoire. C'est une condition nécessaire à ma stratégie pour développer la mixité sociale.

J'ai démontré que, en vendant 1 % du parc tous les ans et en le remboursant sur seulement trente ans, on peut financer durablement le logement social : la source ne peut pas se tarir et l'actif est valorisé par la plus-value réalisée sur la vente des logements inclus dans les programmes mixtes – initialement achetés en-dessous des prix du marché. La chambre régionale des comptes et la MIILOS continuent d'affirmer que ce modèle ne marche pas parce que le produit pour financer les opérations de logement social ne peut être garanti. Mais je le pratique depuis douze ans !

Comment expliquer cette contradiction entre la politique gouvernementale et l'attitude de nos contrôleurs et des préfectures ?

En outre, j'estime, pour que le modèle soit vertueux, qu'une partie du produit de la vente d'un logement social devrait être restituée à l'État au titre des avantages qu'il a consentis pour construire du logement social.

Je me pose la question suivante, à laquelle personne n'est aujourd'hui capable de répondre : si mon office public vend son parc de logements sociaux à un organisme de logement social, à qui appartient le produit de la vente – sachant que la municipalité était fortement invitée à combler les déficits qui pouvaient apparaître ?