Intervention de Christophe Caresche

Nous recommandons par ailleurs d'examiner les adaptations locales qui pourraient être légitimement effectuées sur les loyers sociaux, afin de gagner des marges financières supplémentaires en zones tendues. L'objectif est d'augmenter les ressources propres des opérateurs.

Les ventes de logements sociaux ne sont pas une finalité en soi, mais elles apportent un complément de ressources significatif, qui est devenu indispensable à certains organismes pour poursuivre leurs efforts de production. Les faciliter nous apparaît donc une voie utile et nécessaire. Nous suggérons donc d'accorder des facilités aux préfets pour autoriser la vente de logements HLM avant que les travaux de mise aux normes ne soient entrepris – à charge pour le vendeur de remettre à niveau les biens cédés dans une opération d'ensemble programmée ultérieurement. Nous demandons, pour « rassurer » les collectivités locales sur les ventes de logements HLM, de réfléchir à tout ce qui permettrait une meilleure gestion des copropriétés, notamment quand il existe une mixité entre logements sociaux et propriétaires occupants. Nous recommandons que l'acquisition d'un logement social soit réversible, dans de bonnes conditions, pour les anciens locataires accédants. Nous suggérons également d'étudier les moyens de relancer le levier du PTZ+ – prêt à taux zéro – pour les ventes de logements HLM.

Nous considérons enfin que la mutualisation financière des OLS pourrait être une première étape à une restructuration de ce secteur, et qu'il conviendrait d'encourager, d'ores et déjà, la mutualisation de leurs compétences en maîtrise d'ouvrage.

Nous avons constaté, par ailleurs, que pour accélérer la production de ces logements sociaux, il conviendrait de dépasser certaines difficultés. Ainsi, nous considérons comme indispensable la stabilisation, au moins pour les cinq ans à venir, des éléments juridiques et financiers nationaux les plus déterminants pour les futures opérations. Nous recommandons de réfléchir à la mise en place d'une gouvernance territoriale unifiée pour le montage des financements du logement social, tant d'un point de vue technique qu'en termes d'interlocuteurs. L'instauration d'un dossier unique de financement et l'harmonisation du calendrier des financeurs sont à tout le moins indispensables. Nous considérons qu'il serait pertinent que les différents financeurs d'un territoire harmonisent davantage leurs priorités en matière de logements sociaux ainsi que les programmations qu'ils en déduisent. Nous demandons que les offices publics d'HLM soient systématiquement exonérés de garantie sur leurs emprunts auprès de la Caisse des dépôts dans la mesure où ils sont déjà adossés à une collectivité.

Plus généralement, partant des constats que l'ensemble du secteur est surveillé de près par de nombreux organismes et que les accidents financiers y sont très rares, il pourrait être envisagé de rendre gratuite la garantie de la Caisse de garantie du logement locatif social – CGLLS –, quand elle est sollicitée après défection des collectivités. À défaut, il serait utile d'étudier la création d'un fonds dédié alimenté par des cotisations des communes en zones tendues.

Nous recommandons le renforcement des capacités d'ingénierie programmatiques des communes, voire des intercommunalités, par une aide des services des collectivités de niveau supérieur.

Enfin, si la transformation des logements privés existants pour produire du logement social peut être une alternative intéressante, nous conseillons d'y recourir avec modération, et surtout en fonction du niveau de disponibilité foncière du territoire cible. Pour de nombreuses opérations, la réalisation de logements sociaux résulte pour moitié d'acquisitions et non de constructions. Nous insistons sur la priorité qui doit être donnée à la construction, seule garante d'un développement de l'offre d'ensemble et plus riche en emplois.

Il n'en reste pas moins que, quelle que soit l'importance des moyens mobilisés, ils ne produiront pas les résultats attendus si l'on n'agit pas également sur l'environnement de la production de logements sociaux. Pour contenir les coûts, et permettre une construction au plus près des zones en besoin, deux éléments nous apparaissent cruciaux : la disponibilité du foncier constructible et la rationalisation des normes applicables.

La rareté du foncier constructible en zones tendues pèse en effet doublement sur l'objectif : son insuffisance face à une demande forte a fait flamber les prix et elle constitue l'un des principaux obstacles à la production. Pour dépasser ces obstacles, et se préserver en même temps d'une dérive inflationniste.

Nous estimons que les mesures favorisant la densification sont susceptibles de contribuer à dégager des marges foncières qui sont trop rares en zones tendues.

Nous demandons une plus grande lisibilité des bases de la taxe foncière sur les propriétés non bâties et leur révision. Le Gouvernement a annoncé hier qu'il allait engager ce chantier. Mais 2018 est un horizon un peu lointain. Un durcissement plus net des taxes foncières sur les terrains à bâtir en zones tendues pourrait inciter à y construire ou accélérer leur mise sur le marché. Il apporterait en outre un supplément de recettes locales bienvenu. Il faudrait au moins taxer le foncier libre de construction au même niveau que le foncier bâti quand il se situe en zone urbaine ou urbanisable. Nous aurons ce débat lors de l'examen du projet de loi de finances, puisque le Gouvernement a annoncé des mesures sur ce point.

Nous considérons enfin indispensable la remise à plat de la fiscalité sur les plus-values immobilières, la dernière réforme mise en oeuvre en 2012 ayant très fortement ralenti les ventes.

De même, l'accumulation des nouvelles normes de sécurité, d'accessibilité ou de performance énergétique a sensiblement contribué au renchérissement des coûts, tout en produisant parfois des résultats aberrants. Il importe donc de les rationaliser. Nous déplorons l'inflation désordonnée des normes qui pèse sur les coûts de production des logements. Là encore, le message a été entendu. En matière d'accessibilité, nous recommandons, dans le cadre d'une réflexion plus large sur les différentes situations de handicap, de définir un pourcentage de logements adaptables et un pourcentage de logements adaptés sur une opération plutôt que d'exiger 100 % de logements adaptés.