Interventions sur "opération"

...opulation vers le repli, la peur, et donc vers l'extrême bleu marine que nous condamnons. C'est pourquoi je suis convaincu que ce projet de loi permettra aux habitants de nos territoires de retrouver apaisement et dignité. Dans le titre Ier, l'article 1er, je m'en réjouis, prévoit une décote pouvant aller jusqu'à 100 % du prix des terrains cédés aux collectivités, aux établissements publics de coopération intercommunale et à certains établissements ou organismes pour la construction de logements sociaux. Je voudrais seulement attirer votre attention sur les zones dites tendues. Dans ma circonscription, certaines zones rurales ne sont pas considérées comme tendues au sens du prix du marché. En revanche, elles le sont au regard de la situation sociale. Ce sont ces contrées rurales qui manquent crue...

...tement, peut être cet outil efficace, à condition qu'on lui octroie des moyens financiers à la hauteur du défi à relever. Vous l'avez dit, cette loi n'est qu'une première étape à une réflexion plus globale sur la crise du logement dans l'hexagone et en outre-mer. Il conviendrait, néanmoins, de s'attaquer à trois autres grands défis : l'aménagement du foncier, qui constitue un frein à la sortie d'opérations et impacte fortement le coût des loyers ; la lutte contre l'habitat insalubre et l'habitat dégradé ; l'instauration de sanctions plus sévères à l'encontre des marchands de sommeil, qui profitent honteusement de la détresse des familles. Il n'est plus tolérable qu'on ne puisse pas, aujourd'hui, dans notre pays, assurer un logement décent pour tous. Le droit au logement est consacré par la loi, i...

...n, nous sommes favorables à une logique de bail emphytéotique, qui conserve la propriété, ce qui permet, au moment de la renégociation du bail, de mettre l'accent sur la requalification des appartements, qui sont souvent, il faut bien le dire, insuffisamment entretenus. Enfin, le troisième argument est d'ordre social, et Jean-François Lamour vient de l'évoquer. Je le vois, dans ma ville, sur des opérations relatives à des terrains militaires qui vont être libérés. Nous menons une vigoureuse politique de mixité sociale dans tous les quartiers, et c'est très difficile, quand on connaît le prix du foncier chez nous. Ma crainte, c'est qu'en portant le taux à 25 %, même si nous sommes aujourd'hui à 18 % presque à 26 % avec les logements militaires qui sont exclus du compte alors que beaucoup ont des ...

...quel elle est aujourd'hui installée. Le bouclage, un cofinancement par l'agglomération havraise et la région Haute-Normandie, ne tient que parce que l'État participera au financement à hauteur d'un tiers. Sur ce tiers, une bonne partie des crédits proviendra de la vente du terrain. Pourtant, Sainte-Adresse est une commune où le besoin de logement social est acquis. Comment allons-nous boucler les opérations ? C'est là qu'il faudrait faire de la gratuité, mais c'est là précisément qu'on n'arrivera pas à boucler les opérations de sortie. Je crains qu'avec un dispositif aussi général, les ministères propriétaires ne soient pas incités à entrer dans une logique de gestion du patrimoine foncier. C'est le risque auquel vous devrez faire face. Je crois que vous en avez parfaitement conscience, mais rien n...

...e, à 100 %. Cette décote de 100 %, je le souligne à nouveau, ne sera pas systématique : elle doit s'apprécier au cas par cas et tenir compte des circonstances locales de la commune, du projet, éventuellement du bailleur. Si la commission a adopté ce point de vue, c'est tout simplement parce que le coût du foncier le rapport le rappelle représente parfois jusqu'à 25 % du prix de revient d'une opération de logement social. C'est pourquoi il nous paraît que nous pouvons, avec la décote, encourager la production supplémentaire de logements sociaux dont les Français ont besoin. J'en profite pour dire un mot de l'amendement n° 76 que M. Lamour a également défendu, et qui propose un taux de 40 % de logements sociaux par IRIS. Nous sommes, je l'ai dit hier, sensibles à la nécessité d'apprécier la mix...

... les mêmes résultats économiques que vous, madame la ministre, mais sans diminuer les finances de l'État. Vous nous dites, à juste titre, que le coût de construction d'un logement social est obéré par une charge foncière trop importante, notamment dans les territoires tendus, qui atteint 25 % du coût total pour les territoires très tendus. C'est juste : le prix du foncier peut limiter le nombre d'opérations de construction et renchérit, bien évidemment, celles-ci. Nous préconisons une autre méthode que la vôtre : substituer à la cession que vous proposez, dans tous les cas de figure, le bail emphytéotique. Il produirait le même résultat que votre dispositif en réduisant, voire en supprimant, la charge foncière, mais l'État conserverait la propriété du terrain et pourrait donc le céder à la fin du b...

J'adhère aux deux observations que je viens d'entendre, qui sont extrêmement intéressantes pour la suite du débat. D'une part, il est tout à fait légitime de moduler la décote en fonction du caractère plus ou moins aidé de l'opération et, d'autre part, l'arbitrage du préfet est une nécessité : on ne peut pas demander aux bailleurs ni aux vendeurs d'être juge et partie. J'observe de ce fait qu'au titre de cet article 1er, le PSLA fait bel et bien partie de l'ensemble de la palette de l'offre sociale, même s'il donnera certainement lieu, j'imagine, à une décote moindre. C'est important pour la suite de nos débats.

Il s'agit de fixer le plafond de la décote à 50 %. Il faut garder en tête que l'urgence, aujourd'hui, est de construire. Or de nombreux maires ont des opérations en cours, sur des terrains appartenant à l'État. Ils ont déjà conclu avec le préfet plusieurs exemples ont été donnés. Je crains qu'avec ce bouleversement profond, la décote maximale passant de 35 à 100 %, on ne perde beaucoup de temps à reprendre les dossiers. Or il y a vraiment urgence. Cet argument, ajouté à tout ce que nous avons déjà mentionné concernant, par exemple, la préservation d'u...

Cet amendement vise, lui aussi, à plafonner la décote à 50 %. La raison se trouve dans la démonstration très intéressante de M. Piron : au nom de quoi certaines opérations portées par des bailleurs sociaux devraient-elles bénéficier d'une charge foncière nulle ? Dans l'étude d'impact du Gouvernement, il apparaît que, dans les zones les plus tendues, la charge foncière représente en moyenne 25 % du coût de l'opération. Dans les zones tendues, nous sommes à 19 % et dans le schéma classique, à 11 %. Cela veut dire que nous savons, sans difficulté, équilibrer une opér...

Les arguments avancés à l'appui de l'amendement n° 418 ont convaincu la commission de fixer un minimum de décote, considérant l'importance de la charge foncière pour un certain nombre d'opérations. J'en profite pour rappeler à l'assistance, puisque M. Apparu vient de donner quelques chiffres, comment s'établit aujourd'hui le plan de financement d'une opération de logement social. Pour la zone B1 du dispositif de Robien, dans les grandes agglomérations, le coût de revient total est de 1927, la charge foncière de 385, les fonds propres des opérateurs de 243, la subvention de l'État de 56, ...

La démonstration parle d'elle-même. Vous comprendrez donc pourquoi, malgré les éléments que vous avez cités, il nous semble nécessaire de pouvoir aller jusqu'à une décote de 100 % à chaque fois que l'équilibre de l'opération semble le justifier. J'ajoute que j'ai du mal à comprendre MM. Piron et de Mazières qui, hier, nous expliquaient que la décote était dangereuse puisqu'elle empêche de maximiser les produits de cession et donc fragilise les finances publiques et empêche l'État de se diriger sur le chemin du désendettement, et aujourd'hui proposent de limiter la décote et d'utiliser les baux emphytéotiques afin de...

Il s'agit de faire participer les établissements publics de coopération intercommunale délégataires de l'aide à la pierre à la détermination du niveau de la décote. Ils participent effectivement au bilan financier de l'opération, qui intègre évidemment le coût du foncier.

...La commission, considérant que votre amendement était d'ores et déjà satisfait, a émis un avis défavorable. En effet, les EPCI sont bien associés à la réflexion sur la liste des terrains, et l'on peut imaginer que la décote est également étudiée à l'occasion de cette réflexion. Par ailleurs, j'ai un peu de mal à imaginer qu'une commune membre d'un EPCI délégataire des aides à la pierre fasse une opération avec l'État sans avoir préalablement pris l'avis de l'EPCI en question. C'est effectivement lui qui lui fournira les aides. Je le répète : tel qu'il a été enrichi par les travaux en commission, le texte me paraît avoir réintégré les EPCI. Je vous renvoie, sur ce point, au 2° du II.

Il s'agit d'introduire le critère de l'accord des collectivités territoriales sur deux points : d'une part, sur le prix de cession des logements vendus en VEFA, d'autre part, pour ce qui concerne l'accession, sur le prix de sortie des logements. L'accord des collectivités serait donc nécessaire à la fois sur la vente en VEFA et sur le prix de sortie des opérations en accession. Cela permettrait de renforcer le contrôle des collectivités territoriales sur ces opérations.

Le présent amendement mentionne le délai de cession du foncier, qui est un vrai problème dans les opérations de cession de terrains publics. L'idée est de mettre en place une borne, une date butoir de cession, pour que l'opération se réalise enfin.

...ussi nous proposons d'insérer, après l'alinéa 25, l'alinéa suivant : « IV ter.- La cession d'un terrain dans les conditions prévues par le présent article doit être précédée d'un avis conforme du conseil municipal sur laquelle se situe ce terrain. » Cela serait le bon sens même. Une stratégie urbaine est définie par le maire et son équipe. Il est donc normal et même indispensable que pour toute opération de construction le conseil municipal soit non seulement consulté, mais qu'il émette également un avis conforme. C'est un principe de libre administration des collectivités territoriales et je sais que vous partagerez cet avis.

Il s'agit, après l'alinéa 31, d'insérer l'alinéa suivant : « 6° Les logements réalisés dans le cadre d'une opération d'aménagement menée sous maîtrise d'ouvrages communale, sur des terrains cédés à un tarif inférieur d'au moins 20 % à la valeur vénale usuelle du parc privé et réservés à des primo-accédants. » Les terrains accueillant ces constructions étant cédés par la commune à un prix inférieur à la valeur vénale du terrain, la dimension sociale de tels projets est indéniable. La réalisation de ces construc...

...ssements publics concernés par ce texte ne figure pas dans la loi, estimant qu'un décret serait plus susceptible de tenir compte de la situation économique desdits établissements. Néanmoins, il me semble indispensable que ceux-ci mettent rapidement à disposition ces terrains. Or nous savons tous les décrets d'application sont publiés assez tardivement. Il faudra donc veiller à répondre de manière opérationnelle à l'urgence de la création de nouveaux logements sociaux et à ne pas décourager des initiatives que pourrait faire naître la loi. Enfin, si notre volonté est de construire massivement du logement social, alors nous devons le faire partout. La liste à paraître dans ce décret ne devra pas omettre les terrains situés en dehors des zones dites tendues. La situation sociale est tendue et réclame...

J'ajouterai en complément que, lorsque des opérations sont réalisées en vente en état futur d'achèvement, nous devons souvent gérer la problématique suivante : la collectivité locale fixe un prix maximal d'opération pour la sortie du logement social. En pratique, le coût de construction, en général supérieur à l'estimation, se répercute immédiatement sur la partie privée de l'opération. Ce renchérissement du coût de l'opération contribue ainsi, no...

...tre, et je souscris aux propos de la rapporteure et de notre excellent collègue Jean-Luc Laurent. Mais je voudrais me tourner vers nos collègues de l'opposition. Je vous ai bien écoutés lorsque vous défendiez vos amendements de suppression de l'article 2. Vous justifiiez cette suppression en disant en substance : « Il ne faut pas que les terrains de RFF puissent être mobilisés pour telle ou telle opération » ; « Il ne faut pas que les terrains de Voies navigables de France puissent être utilisés pour telle ou telle opération. » C'est pourquoi je vous appelle, chers collègues, à soutenir l'amendement du Gouvernement, car il ne vise pas l'un ou l'autre des établissements publics mentionnés dans le texte adopté par le Sénat. Son but est que les établissements publics soient tous sur le pont, pour part...