Intervention de Daniel Goldberg

Monsieur le président, chers collègues, je tiens tout d'abord à souligner notre satisfaction, à Jean-Marie Tétart et à moi-même, devant l'excellente qualité des auditions de très nombreux acteurs du logement auxquelles nous avons procédé, qu'il s'agisse des représentants des locataires, des propriétaires, des professionnels de l'immobilier ou de la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP).

Rassemblant 95 articles sur les 177 que compte la loi ALUR, les titres Ier et II concernent l'ensemble des rapports entre locataires et propriétaires, le fonctionnement des copropriétés, la professionnalisation des métiers de l'immobilier, la prévention des expulsions locatives et la lutte contre l'habitat indigne.

Partant du principe que le logement n'est pas un bien de consommation comme un autre, la loi entend réguler certaines pratiques pour garantir l'accès de tous au logement et combattre certains excès. J'ai toujours considéré que son objectif était de conforter l'ensemble des acteurs qui agissent de bonne foi – locataires, propriétaires, professionnels de l'immobilier – et de réprimer les pratiques abusives. Dans ce but, ont été mis en place de nouveaux outils, pour beaucoup consensuels, et préparés par des travaux antérieurs – je pense au rapport sur les copropriétés de M. Dominique Braye ou au Livre blanc rédigé par la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM).

112 mesures de la loi devaient faire l'objet d'un décret d'application ou d'un arrêté ministériel. Presque trois ans après sa promulgation, 91 % de ces mesures ont fait l'objet d'une déclinaison réglementaire. Elles sont venues s'ajouter aux mesures d'application directe.

Toutefois, ces décrets n'ont, pour la plupart, pas été publiés dans le délai de six mois après la promulgation de la loi recommandé par le Premier ministre dans sa circulaire du 7 juillet 2011. Ils ont en effet été publiés entre la fin de l'année 2015 et la fin de l'année 2016. Cela tient à différentes raisons : la nécessité d'une concertation approfondie menée grâce au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), créé par la loi, mais aussi les retards causés par les changements au sein du Gouvernement.

Je tiens à souligner la disponibilité des différents services de l'État, de la DHUP, des cabinets des deux ministres qui ont succédé à Mme Cécile Duflot, à savoir Mmes Sylvia Pinel et Emmanuelle Cosse, chevilles ouvrières de l'application de la loi.

S'agissant des rapports locatifs, bon nombre de mesures sont entrées en application et changent très concrètement la vie de nos concitoyens. Pensons à la régulation des honoraires de location : auparavant, notamment dans les zones les plus tendues du territoire, les agences immobilières demandaient au locataire l'équivalent d'un mois, voire de deux mois de loyer ; aujourd'hui, partout en France, grâce à des tarifs régulés, les honoraires sont calculés en fonction du nombre de mètres carrés de la chose louée. Le contrat de bail type et l'état des lieux type constituent un élément de sécurisation pour le locataire mais aussi pour le propriétaire louant son bien sans l'entremise d'un professionnel de l'immobilier, qui peut désormais s'appuyer sur un document juridiquement stable négocié avec la profession. La loi a aussi établi une liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées par le propriétaire au moment de la location et une liste du mobilier minimum obligatoire pour un meublé. Elle a amélioré la régulation des préavis et l'obligation d'assurance du locataire. Elle a sécurisé le régime de la colocation et a établi pour la première fois une réglementation des meublés touristiques temporaires, ce qui était nécessaire compte tenu de l'essor de nouvelles pratiques de location. Elle a clarifié les dispositions relatives à la fin du bail, en prenant en compte notamment les difficultés liées à la vente à la découpe, au congé-vente ou au congé-reprise.

Je ne peux, bien sûr, passer sous silence l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL).

S'agissant de la garantie universelle des loyers, nous nous heurtons à une difficulté : le Parlement a, après de longs débats, adopté ce dispositif, l'intégrant au code de la construction et de l'habitation, puis le Gouvernement a choisi de ne pas l'appliquer, le remplaçant par le dispositif « Visa pour le logement et l'emploi » dit « Visale », lequel demande encore à faire ses preuves. Il me semble que le Gouvernement aurait dû revenir devant le Parlement pour expliquer sa décision et lui demander de supprimer ces dispositions inappliquées.

Quant à l'encadrement des loyers, il est en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015 et le sera à Lille à partir du 1er février 2017. Le tsunami redouté par les opposants à ce dispositif n'a pas eu lieu : nous n'avons pas constaté de retrait massif de biens immobiliers du marché locatif. Cette mesure a permis de lutter contre des loyers excessifs et a eu des effets pédagogiques. Elle sera étendue à la première couronne parisienne d'ici à quelques mois.

Si je regrette la décision de limiter l'encadrement des loyers à certaines zones urbaines de notre pays, ce qui est d'ailleurs contraire à la loi, je me félicite que les observatoires des loyers se soient développés.

Enfin, je voudrais citer le bilan tout à fait positif d'un autre type d'encadrement des loyers, moins connu, je veux parler de l'encadrement des loyers à la relocation. Un propriétaire, lorsqu'il loue son bien à un nouveau locataire, ne peut augmenter le loyer, à moins que le bien ait fait l'objet de travaux d'amélioration importants.

Ce dispositif a permis une baisse des loyers et a bénéficié tout particulièrement aux jeunes. Pour les petites surfaces, il a eu un effet certain et a contribué à un gain de pouvoir d'achat pour les étudiants et leurs familles.