Sylvain Berrios
Question N° 30508 au Ministère de l'économie
Question soumise le 25 juin 2013
M. Sylvain Berrios attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur l'exonération des plus-values immobilières liée au remploi pour l'achat d'une résidence principale. Actuellement, les cas d'exonération de la plus-value de cession décidés rendent possible la vente d'un logement secondaire avec remploi en vue de l'achat d'une résidence principale pour celui qui n'en possèderait pas encore, et ce sous trois conditions, à savoir : la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012, la non-possession d'une résidence principale sur les quatre dernières années, et le remploi du montant de la cession sous vingt-quatre mois. Seule la cession de logements secondaires est considérée. Les terrains non constructibles (ex. agricoles) sont donc exclus du champ d'application de l'exonération. La cession de terres pourrait éventuellement contribuer à une tentative d'accession à la propriété d'une résidence principale. Dans les trois conditions requises et par rapport aux cessions de logements secondaires, ce cas de figure concernera généralement des cessions d'un montant considérablement plus faible, et la catégorie des citoyens concernés sera donc généralement encore moins favorisée. Qu'une catégorie de citoyens qui possède des terres plutôt qu'une résidence secondaire ne puisse bénéficier de la même exonération pour une « primo-accession » est injuste et inique. De ce fait, il demande s'il est possible d'envisager l'ouverture de cette exonération avec les mêmes conditions à la cession des autres biens immobiliers soumis à la même taxation sur plus-values de cession et donc notamment celle de terres non constructibles.
Réponse émise le 17 décembre 2013
L'article 5 de la loi de finances pour 2012 (n° 2011-1977 du 28 décembre 2011) a créé une nouvelle exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l'article 150 U du code général des impôts (CGI), au titre des plus-values résultant de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition du remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale. Cette nouvelle exonération est subordonnée à la condition que le cédant ne soit pas, au jour de la cession, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale et qu'il ne l'ait pas été non plus au cours des quatre années qui précèdent. Conformément aux dispositions du 1° bis précité du II de l'article 150 U du CGI, le bénéfice de l'exonération ne peut porter que sur la cession d'un logement et sur ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° du II de l'article 150 U du CGI, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle du logement. Dès lors, l'exonération s'applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (usufruit, nue-propriété). Ainsi, les cessions portant sur des biens immobiliers qui ne constituent pas des logements ou sur des droits réels démembrés relatifs à ces biens ne bénéficient pas de l'exonération. Tel est notamment le cas des cessions de terrains non constructibles, comme les terres agricoles par exemple. En effet, la mise en place de cette exonération des plus-values immobilières a été intrinsèquement liée à la prise en compte de la situation des contribuables qui, bien que propriétaires d'un logement, sont locataires de leur résidence principale pour des raisons économiques ou professionnelles (contribuables en mobilité professionnelle, contribuables logés par nécessité absolue de service, etc). A ce titre, ils ne peuvent bénéficier de l'exonération au titre de la résidence principale sur la cession du logement dont ils sont propriétaires. La proposition d'étendre le bénéfice de cette exonération sous condition de remploi, prévue au 1° bis du II de l'article 150 U du CGI, à des cessions de biens autres que des logements, outre le fait qu'il est difficilement envisageable d'augmenter le coût de cette dépense fiscale dans un contexte budgétaire particulièrement tendu, ne serait ainsi pas justifiée au regard de l'objectif poursuivi.
1 commentaire :
Le 19/12/2013 à 18:31, Citoyen94 a dit :
Cette réponse ministérielle semble inadéquate.
En effet, cette loi d'exonération est d’une portée générale : elle ne cherche absolument pas à analyser ni l’historique (hormis les délais), ni les motifs, ni les détails de cette situation concernant donc une catégorie de population propriétaire de sa maison secondaire et non de sa résidence principale. Si les cas de mobilité professionnelle ont effectivement été cités lors des débats, comme de nombreux autres, elle ne s’intéresse donc pas plus à ce cas particulier qu'à tout autre (alors qu'elle aurait tout à fait pu rechercher des éléments caractérisant cette situation et limitant dès lors l'éxonération à celle-ci, ce qu'elle ne fait pas). Elle recherche donc, quelles que soient les raisons de cette situation (raisons qu'elles ne cherche donc pas à analyser), à favoriser la primo-accession (ici par la vente d'un bien immobilier), là est l'objectif prioritaire poursuivi.
Le problème est que les terrains non constructibles, qui appartiennent à cette même catégorie de biens immobilier que les résidence secondaires et sont rigoureusement soumis à la même fiscalité sur les plus-values sont, eux, exclus de ce dispositif. Alors que l'éxonération de leur plus-value rentrerait également parfaitement dans l'objectif sus-cité. Là est l'iniquité. Il suffit de penser aux nombreux ménages locataires qui héritent d'une maison située dans une autre région que celle de leur lieu de vie. Cette maison devient donc de facto une résidence secondaire qu'ils peuvent décider de vendre pour tenter de devenir primo-accédant. Ils peuvent alors bénéficier de ce dispositif (c'est bien !). Mais s'ils héritent d'un terrain (de même fiscalité qu'une résidence secondaire), ils ne le peuvent pas !
Quant au coût de ce dispositif dérogatoire, il a été évalué à 90ME en 2013 (Rapport de M. François MARC, fait au nom de la commission des finances du Sénat pour le projet de loi de Finance 2014). A mettre en perspective avec la différence présumée de coût moyen entre une résidence secondaire (les études indiquent 150-160 KE sur le territoire national) et un terrain non constructible.
Comme semble vouloir le faire Sylvain Berrios, il serait bien que d'autres élus se mobilisent sur ce sujet pour le prochain projet de loi de finance (ce sera désormais celui de 2015) et que, pour ce faire, des citoyens interpellent leur député. Tous vos commentaires étant sur ce site la bienvenue ...
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