Interventions sur "bail"

L’alinéa 30 est opératoire si la surface habitable a été inscrite sur le contrat. Il dispose qu’il est possible de contester « Lorsque la surface louée habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location… ». Mais l’alinéa 28, quant à lui, dispose que si la surface habitable ne figure pas dans le contrat, le bailleur devra l’y mettre de façon unilatérale sur son propre contrat puisqu’il n’y aura pas d’avenant. Comment le locataire pourra-t-il dès lors vérifier que la surface habitable de la chose louée est inférieure d’un vingtième à celle qui est exprimée dans le contrat ?

Et qui vous dit que le locataire ne pourra pas quant à lui changer la surface habitable, puisque, de toute façon, aucun avenant n’aura été signé ? Votre système ne marche pas, ou seulement lorsque la surface habitable sera mentionnée sur le contrat de location. Dans le cas contraire et dans celui où les informations devront être portées sur le bail, ce dernier ne sera pas opposable.

L’amendement 46 rectifié ne dispose pas qu’il faille faire figurer la surface habitable sur le contrat ou qu’il faille la contester pendant les six premiers mois. Il vise à compléter l’alinéa 30 et non à rajouter une information au contrat de bail. J’entends bien que M. Tardy considère cette partie du texte comme bancale mais si nous insérons cet amendement 46 rectifié à la suite de l’alinéa 30, elle ne tiendra plus du tout d’un point de vue logique ! L’alinéa 30 précise en effet que la surface habitable de la chose louée peut être contestée, qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux m...

Enfin, monsieur Tardy, oui, la surface habitable de la chose louée doit figurer dans le bail, comme en disposent les alinéas 13 à 23 que vous contestiez tout à l’heure et que vous vouliez supprimer.

Bien évidemment, je réponds en séance publique – vous savez que ce qui est dit ici favorise une bonne compréhension de la loi – que ce n’est pas l’une des deux parties qui corrigera l’une des mentions du bail sans l’avis de l’autre.

La validité du bail, en effet, pourra être contestée si l’une des mentions obligatoires manque. Dire qu’un avenant est en tant que tel nécessaire – vous parlerez sans doute beaucoup de l’aléa moral lors de la discussion de l’article 8 sur la garantie des loyers – encouragerait un aléa moral fort : s’il est de toute façon possible de corriger par voie d’avenant, autant ne pas inscrire dès le début dans le bail type e...

C’est au propriétaire qui fait appel à une agence pour organiser la visite des locaux et rédiger le bail de payer la totalité des frais. Il n’y a pas de raison que le coût soit supporté à moitié par le locataire. Il est vrai que la première partie de mon amendement est plus contestable, dans la mesure où la situation peut naître d’un différend sur l’état des lieux. Je veux bien en convenir. Mais, pour ce qui est des alinéas 54 et 55, à savoir le fait qu’une personne soit mandatée pour le propriéta...

...ons. Or, si l’on vous suivait en adoptant le présent amendement, on reviendrait, non seulement sur cet équilibre, mais aussi sur la loi de 1989, dans la version actuellement en vigueur, laquelle prévoit que, pour un certain nombre de démarches, les frais sont partagés entre locataire et propriétaire, notamment en ce qui concerne la rémunération des professionnels de l’immobilier. Imputer au seul bailleur les frais résultant de la réalisation de l’état des lieux et de l’établissement du bail ne me semble pas aller dans la bonne direction, d’autant que ces deux documents engagent aussi bien le locataire que le propriétaire – je me tourne à cet instant vers nos collègues de l’opposition. À ce moment-là, le professionnel de l’immobilier qui aide à leur rédaction conseille d’une certaine façon les...

Cet amendement vise à responsabiliser les bailleurs en les incitant à effectuer systématiquement un état des lieux d’entrée, ce qui n’est pas toujours le cas aujourd’hui. Lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie devrait être intégralement restitué au locataire. En effet, la législation française, à l’inverse de certaines législations étrangères, n’oblige pas le bailleur à effectuer des travaux de remise en état avan...

...us le faire remarquer. En effet, il inciterait fortement les locataires à prétendre qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, de manière à se voir restituer en totalité le dépôt de garantie. Or l’état des lieux d’entrée est un document contractuel entre les deux parties. Un exemplaire est obligatoirement remis à chacun. Le locataire et le propriétaire en ont la garde pendant toute la durée du bail. Ce document permet de voir si, entre le moment de l’entrée dans les lieux et celui de la sortie, des dégradations importantes sont intervenues dans le logement, et d’utiliser le dépôt de garantie pour pallier ces désordres. Si l’on vous suivait et qu’un locataire perdait l’état des lieux ou arguait qu’il n’y en avait pas, ce serait très défavorable au propriétaire, lequel devrait restituer la to...

...e à un professionnel, par exemple un huissier. On peut donc penser que cet état des lieux est établi avec toute la perspicacité et le sérieux nécessaires, avec les garanties que cela suppose. Or vous proposez, par ailleurs, de donner dix jours au locataire pour revenir sur cet état des lieux au motif que l’on a oublié telle ou telle chose. C’est donc sa parole contre celle de l’autre partie – le bailleur –, puisqu’ils ont signé ensemble l’état des lieux, alors même que, pendant ce délai de dix jours, le locataire a l’entière responsabilité du local et peut y faire ce qu’il veut. Vous créez donc, dès le début du bail, une relation quasi contentieuse entre le propriétaire et le locataire avec cette possibilité de remise en cause de l’état des lieux. Je remarque d’ailleurs que, pour l’état des ...

L’alinéa 35 que vous proposez de supprimer est ainsi rédigé : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. » Je dois vous dire que, au cours des auditions qui ont été menées dans le cadre de l’examen de ce texte, l’ensemble des professionnels a reconnu que c’ét...

Ce délai laisse au locataire, qui peut ne pas prendre tout de suite possession du logement, le temps de constater les défauts dont il ne se serait pas rendu compte au moment de la signature de l’état des lieux. Pourquoi fixer un délai ? Pour ne pas insécuriser l’état des lieux, qui pourrait, sans cela, être contesté pendant toute la durée du bail. Encore une fois, toutes les discussions que nous avons eues avec les professionnels ont monté que ce délai était acceptable.

...Brottes, nous a beaucoup occupés en commission au mois de juillet. La chose louée doit être conforme à des règles minimales de sécurité pour ce qui concerne l’électricité et le gaz, afin que l’intégrité physique des futurs locataires ne soit pas mise en danger. Il ne s’agit pas de mettre à niveau les normes d’électricité ou de gaz, ou de savoir si le flexible est conforme. L’alinéa 43 impose aux bailleurs des conditions de sécurité minimales, fixées par décret, sur les conduites de gaz qui sont de leur responsabilité. Il arrive que des marchands de sommeil louent un bien dans lequel l’accès à l’électricité ou au gaz n’est pas sécurisé. Nous avons voulu avancer sur ce sujet. Il ne sera pas nécessaire de refaire cet état des lieux minimal de sécurité pour le gaz et l’électricité à chaque chang...

Je n’avais pas envisagé d’intervenir de nouveau, considérant que ce sujet technique était déjà encadré par des textes, des critères et des contraintes en nombre suffisant. En outre, il y va de la responsabilité des bailleurs, qu’ils soient privés ou sociaux. Nous parlons là des bailleurs qui sont dans la norme ; il va de soi que pour toute entrée dans un logement indigne ou dans un immeuble méritant presque la démolition, le maire – sans doute y en a-t-il dans cet hémicycle – connaît ses responsabilités et sait que la réglementation lui permet d’intervenir pour protéger la sécurité de ses concitoyens. En l’espè...

On peut toujours utiliser une bombe nucléaire pour tuer une mouche ! C’est là tout le problème. Pour résoudre le problème des comportements de délinquants – j’ose ce terme – des marchands de sommeil qui louent sciemment des logements insalubres, nous allons imposer une contrainte à tout le monde. J’insiste particulièrement sur les conséquences qui affecteront l’ensemble des bailleurs sociaux, lesquels éprouvent souvent des difficultés à parvenir à un équilibre, ne serait-ce que financier. Dans ces conditions, il est regrettable d’ajouter une charge supplémentaire, surtout si elle correspond à des éléments de protection quasi superfétatoires. Cela ne signifie pas, monsieur Brottes, que nous sommes contre les garanties de sécurité, mais je ne connais pas un seul bailleur s...

... ce dossier, parlent de diagnostic, d’état de l’installation, mais une seule fois d’information, à l’alinéa 45, pour dire que le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. Cela signifie a contrario que les éléments évoqués dans les autres alinéas, dont la valeur informative n’est pas explicitement inscrite dans la loi, sont susceptibles d’être utilisés à charge contre le bailleur. Or, si j’ai bien compris, les éléments que je viens d’évoquer n’ont qu’une valeur informative. Il faut alors l’inscrire dans la loi. C’est pourquoi nous proposons de rédiger l’alinéa 45 comme suit : « Le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur a une valeur informative auprès du locataire ». Il importe de le préciser. Par ailleurs, nous venons de parler de sécurité et d’autres...

On peut ici chanter la norme, exiger des dates et des rapidités, mais à quoi bon si l’intendance ne suit pas ? Quant aux bailleurs, ils ont des obligations et y faire face suppose des budgets, donc des ressources. Il doit exister une compatibilité entre le coût du loyer du logement, la solvabilité de celui qui l’occupe et la solvabilité du bailleur au regard de toutes les obligations.

Chacun ici se rappelle que l’alinéa 52 a été introduit à l’Assemblée nationale par un amendement en séance publique. Il insérait dans le bail une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges. Il s’agit sans doute de la seule disposition adoptée par la majorité au bénéfice des propriétaires. La commission des affaires économiques du Sénat a ensuite adopté une nouvelle rédaction de l’alinéa, sans en changer l’esprit, basée sur un amendement du rapporteur considérant qu’une telle disposition est cohérente ...

Je serai bref, car l’essentiel a été dit. L’amendement vise à insérer dans le bail une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges.