Interventions sur "bail"

L’amendement vise à restaurer l’un des éléments d’équilibre du texte. Je disais tout à l’heure que le texte est déséquilibré, il y a là l’occasion d’y remédier. L’amendement vise à insérer dans le bail une clause contractuelle visant à pénaliser le retard de paiement de loyers et de charges. Ces pénalités de retard doivent en revanche être encadrées et calculées proportionnellement aux sommes dues. Bien définies par la loi, elles ont l’avantage de dissuader le locataire de mauvaise foi de payer son loyer avec retard. Elles contribuent à limiter les risques de dérapage dans le paiement des loye...

L’alinéa 54 du présent article encadre la rémunération des intermédiaires. La totalité des frais serait prise en charge par le bailleur, sauf la réalisation de l’état des lieux et la rédaction de bail. Pour ces deux actes, la prise en charge serait partagée entre le bailleur et le locataire. Alors que le texte initial prévoyait un partage « à parts égales », la commission des affaires économiques a précisé que la part du locataire devait être, d’une part, inférieure à celle du bailleur et, d’autre part, plafonnée par décret. ...

L’essentiel a été dit par M. Marc, mais je voudrais insister sur le fait que cette modification accentue le déséquilibre entre locataire et bailleur et remet en cause le modèle économique de la profession de l’immobilier et le principe de liberté des prix. En effet, leur activité doit s’entendre comme une prestation de service globale et être donc rémunérée de manière globale.

...cadre, qui était précédemment celui de nos travaux, d’un mandat exclusif donné par le propriétaire au professionnel de l’immobilier : suite à l’avancée réalisée en deuxième lecture en commission, rendue possible par les travaux préparatoires que j’ai évoqués il y a quelques instants, un agent immobilier pourra, pour certaines missions très précises, représenter les deux parties pour l’écriture du bail et de l’état des lieux. Votre amendement ne s’inscrit pas du tout dans cette logique, et entre d’ailleurs en contradiction avec la loi de 1989 en sa rédaction actuelle. Dans le souci d’équilibre qui nous anime depuis le début de cette séance, je maintiens l’avis défavorable de la commission.

Le projet de loi remplace l’article 5 de la loi modifiée du 6 juillet 1989, en mettant à la charge exclusive du bailleur la rémunération du mandataire qui prête son concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location, à l’exception de frais limitativement indiqués, partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, dans la limite d’un montant maximal à charge du locataire. Deux postes de dépenses sont visés : la réalisation de l’état des lieux et la rédaction du bail. Ceci ne rend toutefo...

L’alinéa 55 de l’article 1er du texte issu des travaux de la commission me paraît parfaitement répondre à vos préoccupations, monsieur Folliot. Il dispose en effet que « les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier, réaliser un état des lieux et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur (… ) » Votre amendement est donc satisfait, et le sera encore davantage lorsque nous aurons adopté un certain nombre d’amendements de réorganisation que je vais présenter dans quelques instants. Cela étant, le texte de la commission est clair, et mes amendements ne modifieront en rien sa philosophie – à l’exception d’un seul, portant sur les huissiers...

Cet amendement vise à ce que les alinéas relatifs aux honoraires de location figurent dans le contrat de bail plutôt que dans le mandat de location, afin d’améliorer l’information des différentes parties, notamment des locataires.

...tent une difficulté : il faudrait imposer au propriétaire le choix d’un mode de paiement des charges plutôt qu’un autre en fonction de la demande des locataires. Cela pourrait par ailleurs constituer une source de difficultés à l’occasion du départ de l’un des colocataires et de son remplacement. Que se passe-t-il alors si le choix des colocataires change ? Il me paraît plus simple de laisser le bailleur décider, toujours dans le souci de maintenir l’équilibre recherché entre les parties. À cet égard, la formule qui figure dans le texte actuel, « soit… soit… », me paraît plus équilibrée que les deux amendements que vous nous proposez. La commission a donc émis un avis défavorable sur les amendements nos 483 et 484, ce qui, cher collègue Jean-Louis Gagnaire, n’enlève rien à votre engagement su...

L’article 3 fait état du bail type, j’en conviens – même si nous ne le soutenons pas – mais il est en l’occurrence prévu qu’« à tout moment », dès publication de la loi, chaque partie peut exiger de l’autre un contrat type. Vous ne pouvez donc pas prétendre que cela s’applique uniquement aux nouveaux contrats et non aux anciens. De plus, qu’en sera-t-il des renouvellements de contrats qui ne donnent pas forcément lieu à l’ét...

La loi n’est pas rétroactive. La question peut se poser lors du renouvellement du bail mais pas pour les baux en cours.

Il s’agit d’augmenter le délai pendant lequel le locataire peut demander à son propriétaire d’indiquer sur le contrat de bail les indications relatives au loyer précédent et au loyer de référence.

Avis défavorable, même si je comprends les préoccupations de Mme Abeille et du groupe écologiste. Une augmentation du délai reviendrait en effet à diminuer le poids de l’obligation légale qui s’y rapporte. Les délais relativement courts qui figurent dans le texte incitent les locataires à vérifier le contenu du bail afin, le cas échéant, de pouvoir mettre en demeure le bailleur de respecter ses engagements.

Avis défavorable. Nous avons adopté en commission un amendement supprimant le délai de six mois durant lequel la demande en diminution de loyer pouvait être engagée. Afin de remédier au problème d’insécurité juridique, la fin de l’alinéa 30 précise que « si la demande en diminution de loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. » Cet amendement, si je me souviens bien, avait été défendu par Mme Abeille au nom du groupe écologiste.

Je partage les préoccupations de M. Fasquelle mais je lui fais remarquer que le projet de loi ouvre toujours la possibilité de recourir à un huissier de justice, comme en dispose l’alinéa 33, sauf évidemment si les deux parties s’entendent pour ne pas le faire. J’ajoute que la rédaction que vous proposez nous éloignerait du bail type que nous défendons, ce que je ne suis d’ailleurs pas certain que vous souhaitiez, à moins que ce ne soit subliminal ! Pour ces deux raisons, je donne au nom de la commission un avis défavorable.

Je ne suis qu’à moitié rassuré, je l’avoue, par ce que j’entends. Tout à l’heure déjà, j’ai entendu une interprétation du texte qui n’était pas tout à fait conforme à ce que je lisais… Les mots ont quand même une portée ! On parle d’un état des lieux type : si un bailleur souhaite ajouter quelque chose, sa démarche risque d’être contestable à partir du moment où vous avez défini dans la loi l’idée d’un état des lieux type !

L’amendement no 697 tend à compléter l’alinéa 32 par la phrase suivante : « Le bailleur remet une copie de l’état des lieux d’entrée simultanément à la remise de l’état des lieux de sortie. » Il peut arriver que des locataires quittant un logement après y avoir vécu longtemps n’aient plus ce document. On demande donc au bailleur de restituer l’un des documents au locataire – il en existe deux, désormais, car des progrès ont été faits – afin d’éviter tout risque de contentieux.

Cher collègue, cette précision me semble inutile pour plusieurs raisons. Si le bailleur tient à conserver une partie de la caution, il faut qu’il puisse produire un comparatif entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Puisque l’état des lieux de sortie sert beaucoup pour les questions de restitution partielle ou totale de la caution, il faut donc que le bailleur produise un état des lieux d’entrée, pour pouvoir le comparer à l’état des lieux de sortie. Si le...

Si vous le permettez, madame la présidente, je défendrai en même temps les amendements nos 3 et 4, qui vont dans le même sens. La tenue d’un état des lieux est importante, mais il y a un autre aspect à ne pas négliger, qui est la remise des exemplaires. À l’heure actuelle, il n’y a aucune obligation pour le bailleur de remettre un exemplaire au locataire. Je maintiens que ce texte ne fait pas disparaître cette faille, puisqu’il prévoit simplement qu’il y ait autant d’exemplaires que de parties. Or, même si c’est rarement le cas dans la pratique, le fait de ne pas remettre d’exemplaires peut poser des problèmes lors de la sortie. La jurisprudence – je l’ai déjà indiqué en commission – a bien précisé que l...

Cet amendement tend à ce que le dépôt de garantie puisse être restitué au locataire dans son intégralité, même quand il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée. Souvent, c’est le locataire qui fait les frais de l’absence d’état des lieux. Notre amendement vise donc à responsabiliser les bailleurs et à les contraindre à effectuer systématiquement un état des lieux.

... considère en effet que votre amendement ne permet pas, en l’état, d’atteindre l’objectif visé. Il ne précise pas le moment de la restitution du dépôt de garantie : est-ce au moment de l’état des lieux de sortie, voire au moment de l’état des lieux d’entrée ? Immédiatement ou après un délai ? Votre amendement présente également un problème de fond, puisque la charge pèsera alors uniquement sur le bailleur, quand bien même le locataire serait à l’origine de l’absence d’état des lieux. Pour toutes ces raisons, j’émets un avis défavorable, à moins que vous ne retiriez votre amendement.