Intervention de Bernard Gérard

J'ai déposé l'été dernier, avec plusieurs de mes collègues, une proposition de loi relative aux résidences services pour personnes âgées – qui font l'objet de l'article 15 du projet de loi –, afin d'attirer l'attention sur les problèmes rencontrés par un certain nombre de propriétaires d'appartements dans de telles résidences du fait de l'importance des charges de services et du schéma juridique de fonctionnement. Depuis un an, j'ai reçu des centaines de témoignages et rencontré de nombreuses personnes concernées par ce problème, notamment tous les acteurs de ce secteur. J'ai également été reçu par Mme Delaunay, en sa qualité de ministre.

Les résidences services répondent à une véritable demande de la part des personnes âgées souhaitant trouver un mode d'hébergement qui les sécurise, leur facilite la vie et leur offre confort et convivialité. Cette demande risquant d'aller croissant, il faut trouver des réponses aux dysfonctionnements qui existent, sinon dans toutes les résidences, du moins dans certaines d'entre elles, souvent les plus anciennes.

À l'origine de ces dysfonctionnements se trouve le régime juridique applicable : les charges de services – restauration, aide, loisirs et animation – sont incluses dans les charges de copropriété et grèvent, quasiment à titre de droits réels, un bien acheté avec l'espoir d'y vivre heureux sa vieillesse. Ces charges de services incompressibles sont à payer dans tous les cas – qu'on les utilise ou non, que le logement soit occupé ou non, que l'on soit hospitalisé ou non, que le conjoint soit décédé ou non. Cette globalisation des charges donne lieu à des difficultés dramatiques pour le propriétaire obligé de payer ces charges de services, notamment en cas de logement vacant. Les personnes ayant hérité se trouvent elles aussi confrontées à ce dysfonctionnement : elles doivent payer ces charges et, souvent, ne parviennent pas à vendre le bien, ni même à le donner.

Ma proposition de loi visait à clarifier le régime juridique applicable, afin d'opérer une distinction entre les charges de copropriété et celles qui sont liées aux services, de manière à ce que les dépenses supportées correspondent à l'usage effectif de ces derniers. Il convient en effet de définir de façon limitative les dépenses courantes autorisées au titre des services mutualisés, du matériel et mobilier nécessaire pour l'utilisation des espaces de convivialité, ainsi que des charges de personnel de l'accueil, et de prévoir que la restauration et les diverses activités culturelles, de loisirs et d'animation ne constituent pas des charges de copropriété.

Ma proposition de loi visait aussi à mettre fin au conflit d'intérêts inhérent à la possibilité pour le syndic d'être également prestataire de services. Alors qu'il ne s'agissait que de mettre ainsi en lumière un problème fondamental que nous devons régler, cette démarche m'a valu des lettres parfois très agressives.

Bien que le projet de loi que nous examinons aujourd'hui aborde cette question avec lucidité, plusieurs points sont renvoyés à des décrets et je souhaiterais, madame la secrétaire d'État, des précisions à ce propos. Des adaptations restent en effet nécessaires si nous voulons préserver cet outil indispensable que sont les résidences services.