Accès au logement et urbanisme rénové
(Article 3)

Je tiens simplement, à l’occasion de cet article relatif à l’encadrement des loyers – ce qui vaudra d’ailleurs, madame la présidente, défense de mon no 202 – rappeler quelques-uns des arguments que j’ai essayé de faire partager en commission, vainement certes, mais sans doute n’avais-je pas été suffisamment clair. Je vais donc tenter de l’être ...

Mais encore faut-il alors se poser une seconde question : pourquoi ces loyers sont-ils beaucoup trop élevés en zones tendues ?

Je précise « en zones tendues », car aujourd’hui dans sept régions de France les loyers baissent depuis deux ans en raison d’un nombre important de logements vacants, notamment dans le Limousin, la Champagne-Ardenne ou en Midi-Pyrénées.

Les zones dites très tendues, avec des loyers beaucoup trop élevés, se trouvent en Île-de-France, dans le Genevois français, en Rhône-Alpes, dans une partie de la région PACA et dans quelques autres métropoles dont Toulouse, Nantes ou Bordeaux. Si les loyers y sont trop élevés, c’est parce qu’il y a une insuffisance de logements…

...et cela, de toute évidence, depuis très longtemps – je dédouane Mme la ministre d’une responsabilité qu’elle ne porte certainement pas toute seule.

Les experts évoquent à cet égard 800 000 à 1 million de logements. Or quelle réponse vous proposez-nous à cette insuffisance de logements ? Un encadrement des loyers !

Je veux revenir sur l’exemple allemand que j’ai entendu citer à plusieurs reprises. C’est en effet un exemple remarquable de gestion des loyers, qui tournent autour d’une médiane, sachant que la question est gérée à l’échelle des Länder voire, par subsidiarité, des grandes villes. Pour m’être moi-même rendu dans trois villes allemandes, j’ai pu...

On risque ainsi d’avoir un effet pervers social : les loyers les plus élevés des ménages les plus aisés baisser, et les loyers les plus bas des ménages les moins aisés monter ! Je ne conteste pas vos bonnes intentions, madame la ministre – je sais très bien qu’au départ, l’encadrement des loyers vise à empêcher des loyers trop élevés –, mais o...

Madame la ministre, contrairement à vos habitudes, vous avez semblé insinuer que certains de nos arguments confinaient à l’absurdité, ce qui me gêne un peu tout de même. Je revendique le droit de ne pas être encore considéré comme complètement indigent d’un point de vue intellectuel – cela me ferait plaisir que vous le concédiez. Comment la fi...

Je l’ai défendu en m’appuyant sur les travaux d’un autre universitaire : chacun ses références !

Je voterai contre cet amendement. Tout à l’heure, Mme la ministre m’expliquait qu’il n’y avait aucune raison que le loyer médian inférieur serve de référence et que, les propriétaires pouvant déjà augmenter leur loyer, cette disposition n’avait aucune importance. Si tel est le cas, j’ai du mal à comprendre l’opposition du Gouvernement et du rap...

Il s’agit simplement de prendre en compte le droit du bailleur à un complément de loyer dès lors qu’il a effectué des travaux supplémentaires dans le logement. Cette disposition serait balisée, puisqu’elle ne s’appliquerait que lorsque le rapport du coût des travaux à la valeur de ce logement serait supérieur ou égal à 10 %.

Il s’agit d’une mesure technique. La pratique révèle qu’il y a un contentieux de plus en plus abondant et une difficulté croissante de justifier des charges récupérables compte tenu de ce que la liste limitative des charges fixée réglementairement n’a jamais été révisée depuis près de quarante ans. Il est donc proposé d’introduire la pratique a...

Je veux souligner quatre points qui me paraissent largement remettre en question le bien-fondé de toute une partie de l’article 3. Premièrement, nous n’avons pas demandé la suppression pure et simple de cet article. Pourquoi ? Parce que l’idée de créer des observatoires n’a rien de choquant. J’admets volontiers que les observatoires allemands f...

…mais c’est loin d’être le cas de toutes les villes de cette taille, et, je le répète, nous devons encore faire face à de très nombreuses inconnues, notamment en région parisienne. Je suis donc favorable à l’idée d’observer. Mais, on le sait – je le répète – la définition du loyer médian ne sera pas simple à établir, car elle dépendra notamment...

…avec, en outre, des déséquilibres territoriaux essentiels : à titre d’exemple, il y a, à La Défense, 120 000 bureaux et 20 000 logements. Se pose donc la question de l’urbanisme, de la régulation du coût en termes d’aménagement du territoire et d’urbanisme, mais pourquoi, je le répète, ne pas s’être demandé auparavant d’où viendraient les gens...

Cela renvoie à un problème beaucoup plus général d’aménagement du territoire et d’urbanisme. Ce n’est certainement pas la régulation des loyers qui va régler ce problème, permettez-moi de vous le dire. Le diagnostic est donc erroné sur les causes. Madame la ministre, je vous ai entendu opposer le débat politique, que vous affirmez ne pas craind...

Je n’opposerai donc certainement pas la technique, qui peut permettre un meilleur diagnostic, à la politique, qu’elle doit servir. Quels seront les effets pervers de ce dispositif ? Dans la mesure où, chacun en conviendra, ce mécanisme ne crée pas un logement supplémentaire, le premier effet pervers sera de décourager certains investisseurs qu...

Le loyer médian majoré serait de l’ordre de 28 euros le mètre carré. Qui profitera, dans la majorité des cas, de cet encadrement du loyer ramenant vers le loyer médian ? Il s’agira forcément, en premier lieu, de ceux qui sont capables de payer entre 40 et 50 euros le mètre carré. Autrement dit, les gens capables de payer plus de 2 000 euros un...

Passons maintenant au loyer médian minoré. Partant toujours d’une médiane à 23 euros, le loyer médian inférieur minoré de 30 % sera environ de quinze ou seize euros. Du coup, qui sera menacé par une hausse des loyers permettant de se rapprocher de cette médiane ? Des gens qui paient 5, 8 ou 10 euros le mètre carré. A Paris, paradoxalement, il y...