Chers collègues, je note que la Commission est saisie de plus de 80 amendements, soit davantage que lors de l'examen du précédent texte sur le sujet… Je signale également que l'un de ces amendements, présenté par M. Reynès, a été déclaré irrecevable au titre de l'article 40. M. Fasquelle, je vous donne la parole pour un rappel au règlement.

Je tenais à vous remercier, M. le président, ainsi que les services de la Commission pour avoir bien voulu nous transmettre le texte du projet de loi dès 13 heures 22 hier, car si nous avions dû attendre sa publication officielle sur le site de l'Assemblée nationale, nous n'aurions guère eu le temps de préparer nos amendements.

Si nous devons procéder à un nouvel examen de ce projet de loi, c'est que l'on a confondu vitesse et précipitation et que l'on n'a pas respecté les droits du Parlement. Malheureusement, le Gouvernement ne semble pas vouloir en tirer les leçons, et l'on va à nouveau procéder à un examen du texte adopté hier en conseil des ministres dans des conditions déplorables : nous n'avons bénéficié que de quelques heures pour déposer nos amendements.

J'élève donc une protestation solennelle à ce sujet. Cela dit, j'assure notre président de notre appui dans ses relations avec la présidence de l'Assemblée nationale et avec le ministre chargé des relations avec le Parlement ; je demande en outre le soutien de la ministre pour que plus jamais l'on n'ait à travailler dans de telles conditions.

Lors de la session extraordinaire, notre commission a dû examiner trois textes presque en même temps ; nous pensions que cela ne se reproduirait plus, mais force est de constater que, même dans le cadre de la session ordinaire, les conditions de travail sont indignes de notre assemblée.

Il est pris acte de votre déclaration, monsieur Fasquelle.

Je passe sans plus tarder la parole à Mme la ministre pour qu'elle nous présente le nouveau projet de loi.

C'est avec un plaisir renouvelé que je vous présente ce matin le projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

L'annulation par le Conseil constitutionnel, le 24 octobre dernier, du texte adopté par le Parlement, pour une question de procédure, n'a en rien entamé la volonté du Gouvernement de mettre en oeuvre une réforme qui traduit dans les faits deux engagements forts du Président de la République : la cession du foncier public avec une forte décote pouvant aller jusqu'à la gratuité pour la construction de logements sociaux ; le renforcement des dispositions de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi « SRU », avec un relèvement de l'objectif de 20 à 25 % de la part de logements sociaux par commune et le quintuplement des pénalités pour celles qui ne respectent pas leurs engagements.

Ce projet de loi répond à une urgence, celle de tous ceux et de toutes celles qui attendent d'accéder au logement social faute de pouvoir se loger dignement dans le parc privé. Les Français exigent de nous d'aller vite, car l'urgence est encore plus grave en temps de crise. Ma détermination à agir, comme celle du Gouvernement, est entière. Je vous appelle à partager cette volonté et cette ambition, de manière à ce que ce projet de loi puisse être adopté d'ici à la fin de l'année.

Le texte adopté hier en Conseil des ministres est, dans sa quasi-totalité, identique à celui qui avait précédemment fait l'objet d'une adoption dans les mêmes termes par le Sénat et l'Assemblée nationale les 9 et 10 octobre. Les principales modifications résident dans des précisions apportées à la suite de l'examen du texte par le Conseil d'État, notamment pour sécuriser les conditions dans lesquelles la décote accordée sur le foncier public sera assortie de contreparties et de garanties, et pour lever tout risque d'inconstitutionnalité sur le fond.

Il est ainsi explicité que l'avantage financier résultant du système de décote est exclusivement répercuté sur le prix de revient des logements locatifs sociaux ou sur le prix de cession des logements en accession à la propriété, et qu'un logement social ayant bénéficié d'une décote doit demeurer dans le secteur locatif social pendant une durée minimale de 20 ans. Il s'agit donc d'un renforcement du texte antérieur. Seront également encadrées les plus-values qui pourraient être réalisées par l'acquéreur-accédant lors d'une cession ultérieure du bien ou pour une opération d'accession sociale, lors d'une mise en location ultérieure. La décote qui sera octroyée pour les logements en prêt locatif social (PLS) sera expressément limitée à 50 %, afin de privilégier la construction de logements sociaux réservés aux plus modestes. Toutes ces mesures intensifient la dimension sociale du texte et augmentent les contreparties exigées en échange de l'effort consenti par l'État.

S'agissant des dispositions applicables en matière de réquisition de logements vacants – que vous aviez, à l'initiative de M. Chassaigne, souhaité renforcer –, l'amendement tendant à accélérer la procédure de réquisition en abaissant à 12 mois le délai pendant lequel un bien devait avoir été laissé vacant pour être réquisitionné a été conservé. En revanche, celui qui visait à éviter qu'un propriétaire indélicat puisse échapper au régime de réquisition en présentant un échéancier de travaux purement dilatoire a été réécrit. En effet, si je partage cet objectif, il est impossible de supprimer purement et simplement la possibilité pour les propriétaires de prouver leur bonne foi, comme l'a rappelé le Conseil constitutionnel dans sa décision de 1998 sur la loi relative aux réquisitions. À la suite d'un échange avec le Conseil d'État, nous avons donc trouvé une autre rédaction, qui permet de distinguer les propriétaires de bonne foi et les autres.

Pour ce qui est des dispositions relatives à l'article 55 de la loi SRU, la disposition incluant les communes de plus de 1 500 habitants en zone tendue, avec un taux de 10 % a été retirée à la suite d'un engagement politique pris par le Premier ministre. Le Conseil d'État a, quant à lui, proposé d'abaisser le plafond du prélèvement à 7,5 % des dépenses de la commune pour sécuriser davantage encore cette disposition. Je crois que c'est utile.

Enfin, le régime transitoire prévu à l'article 26 permettant d'appliquer, dès l'issue du triennal en cours (2011-2013), les nouvelles dispositions du projet de loi a été retouché de manière à tenir compte de la date probable d'entrée en vigueur du texte.

C'est donc un texte parfaitement conforme à la volonté partagée du Gouvernement et du Parlement que j'ai l'honneur de vous présenter aujourd'hui. L'enjeu de cette loi, au-delà des objectifs quantitatifs de construction, est l'engagement de l'État et des collectivités locales, ensemble, au service de la cohésion nationale : pour répondre à l'urgence, l'État mobilise le foncier et les collectivités locales prennent, elles aussi, leurs responsabilités. Ce projet de loi allie efficacité, lisibilité politique et justice pour mettre en pratique la volonté gouvernementale d'égalité territoriale, qui passe par la mixité sociale.

Merci Mme la ministre ; je donne maintenant la parole à Mme la rapporteure.

Je ne reviendrai pas sur les raisons qui me conduisent à soutenir aujourd'hui ce projet de loi, qui permettra de construire plus de logements sociaux et de mieux les répartir sur le territoire, ni sur ses principaux axes – étant entendu que je me suis surtout intéressée aux deux premiers titres.

Je me réjouis que les dispositions du texte antérieur aient été reprises presque intégralement, ce qui marque la convergence de vues entre le Parlement et le Gouvernement, et permettra une mise en application rapide afin de répondre à l'urgence. La crise du logement dure depuis trop longtemps.

Je souhaite rappeler les enrichissements dus au travail parlementaire.

Sur le titre Ier, relatif à la mobilisation du foncier public, nous avions précisé les circonstances locales qui entourent la fixation de la décote pour la cession des terrains de l'État et des établissements publics ; proposé que les organismes privés, notamment dans le cadre d'unevente en l'état futur d'achèvement (VEFA), puissent également bénéficier de cette décote ; offert la possibilité aux établissements publics situés sur ces terrains de bénéficier eux aussi d'une décote ; fixé des clauses anti-spéculatives en cas d'accession à dix ans ; introduit la nécessité de prendre en considération le patrimoine naturel des terrains concernés ; veillé au suivi, au contrôle et à l'évaluation de la liste des terrains et de leurs cessions ; créé une Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier ; prévu l'application de la décote aux baux emphytéotiques ; débattu longuement de la mixité sociale et demandé que le Gouvernement remette au Parlement un rapport sur la règle des « trois tiers bâtis ».

Sur le titre II, renforçant les obligations de production de logement social, nous avions défini une procédure pour régler un éventuel désaccord entre le maire et le préfet lors de la vente d'un logement HLM ; introduit des planchers et des plafonds en fonction de la typologie des logements sociaux pour les obligations triennales et les communes carencées en logements de ce type ; étendu l'application de la loi SRU aux villes dites « champignon », c'est-à-dire les communes de plus de 15 000 habitants, en forte croissance démographique mais qui n'appartiennent pas à une agglomération ; demandé un inventaire complémentaire afin de savoir quels types de logements sociaux seront construits et quel sera leur financement ; commandé au Gouvernement un rapport sur la possibilité de mettre en place un permis de louer ; enfin, abordé les questions des schémas de cohérence territoriale (SCOT), des syndicats d'agglomération nouvelle (SAN), de l'exposition au bruit à Roissy et les différents cas d'inconstructibilité.

Nous ne repartons donc pas de zéro. Tout en ayant conscience que l'application des obligations de production de logement social aux communes entre 1 500 et 3 500 habitants fait débat, j'estime à titre personnel que cette mesure ne fragiliserait pas les communes concernées et qu'elle permettrait de mieux répartir les logements sociaux sur le territoire.

Une question à Mme la ministre pour finir : l'article 3 prévoit que logement social ayant bénéficié d'une décote doit demeurer dans le secteur locatif social pendant une durée minimale de 20 ans, ainsi que des sanctions en cas de non-réalisation du programme de logements dans un délai de cinq ans ; à partir de quand ces délais courent-ils ?

Les délais courent à partir de la date d'achèvement des travaux, et non de leur engagement. C'est précisément pour ne pas pénaliser l'acquéreur dont les travaux ne pourraient pas être achevés dans un délai de cinq ans pour des raisons indépendantes de sa volonté qu'a été introduite par amendement la suspension du délai en cas de recours ou de prescription de fouilles archéologiques.

Nous l'avons déjà dit mais nous travaillons vraiment dans des conditions épouvantables : ce texte, pourtant important, a été publié sur le site de l'Assemblée à 17 h 30, ce qui ne nous a laissé qu'une heure et demie pour déposer nos amendements ; c'est un peu court !

Des améliorations significatives ont été apportées grâce à la sagacité des éminents juristes du Conseil d'État, dont vous avez retenu les préconisations. Il en est ainsi du plafonnement de la décote à 50 % pour les logements financés en prêts locatifs sociaux et pour les logements en accession à la propriété – c'est la reprise d'une idée que nous avions émise. C'est également le cas, d'une part, pour la suppression de l'obligation de seuil de logement social pour les communes, hors Ile-de-France, comptant entre 1 500 et 3 500 habitants, faisant partie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants et comportant une commune de plus de 15 000 habitants – c'est également la reprise d'une idée que nous avions émise –, et, d'autre part, pour l'abaissement du plafonnement des pénalités à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement.

Vous comprendrez néanmoins que, sur le fond, nous réitérions nos critiques. Nous aimerions notamment, dans le cadre du débat constructif que nous appelons de nos voeux, revenir sur certaines dispositions qui nous paraissent dangereuses.

S'agissant du seuil minimal de logements sociaux, notre position est d'en rester à 20 %. On pourrait éventuellement imaginer de travailler sur les flux, plutôt que sur les stocks, mais le taux de 25 % nous semble excessif. En Europe, seule l'Espagne retient un taux supérieur, avec 30 %, mais on y tient compte des flux, et le parc de logements sociaux n'y représente que 3 % de l'ensemble, contrairement à la France, dont le parc figure parmi les plus importants d'Europe.

De surcroît, cette élévation du seuil se double d'un quintuplement des pénalités en cas de non-respect des objectifs triennaux – d'autant plus intriguant que le système actuel de sanctions n'est pas appliqué. Pourquoi ne pas demander tout simplement aux préfets d'être plus attentifs, ce qui éviterait de créer un climat de défiance vis-à-vis des maires ? Voilà ce que nous reprochons à ce projet de loi : au lieu d'un système incitatif, il met en place en place un système de sanctions.

Le dispositif risque de créer des effets de seuil extrêmement violents. Ainsi, l'application du programme triennal en cours donnera lieu à des calculs compliqués ; pourquoi ne pas attendre 2017 ? D'autre part, les préfets seront contraints à des circonvolutions pour s'adapter au terrain et prendre en compte le fait que dans certaines communes, malgré la bonne volonté des maires, il sera impossible de construire aussi rapidement que l'exigera la loi.

Il faut absolument revoir l'article 12 : à trop vouloir bien faire, on risque d'aboutir à l'effet inverse. L'objectif est de relancer le logement ; il y a urgence, car la construction de logements s'est effondrée au cours de ces derniers mois. Mais si l'on multiplie les conditions, on ne trouvera jamais de financements ! Pourquoi imposer des logements familiaux ? Pourquoi exclure les logements financés en prêt locatif social ? On comprend mal la logique de ces mesures, dès lors que l'objectif est de développer le logement social et de créer une dynamique favorable à la construction.

Nous proposons pour notre part que la construction de logements dans le cadre d'un prêt locatif aidé d'intégration (PAI) compte double, afin de donner une réelle incitation au logement social le plus délicat.

Bref, contrairement à la caricature qui est faite, nous ne sommes pas opposés au logement social : les élus de terrain que nous sommes savent qu'il est nécessaire. En revanche, nous sommes favorables à un système incitatif, plutôt qu'à la sanction des « méchants » maires.

Notre volonté est de voir ce texte voté et appliqué le plus rapidement possible, car il répond à une véritable urgence sociale : ne pas laisser les quartiers populaires se ghettoïser. Nous pouvons aller d'autant plus vite que nos précédents travaux sur ce texte ont donné lieu à des échanges constructifs avec Mme la ministre et Mme la rapporteure.

Sur les trois amendements que j'ai déposés, deux touchent à des sujets que j'avais oublié d'évoquer lors de nos précédents travaux. Sur ces deux points, j'attends de vous, madame la ministre, des engagements, ou tout au moins des réponses précises.

Je maintiendrai en revanche l'amendement qui a trait aux conditions de mise en oeuvre de la réquisition de logements vacants, même si vous m'avez répondu par anticipation, madame la ministre, ne serait-ce que pour que vous me donniez une réponse précise en séance. Dans l'état actuel du texte, le délai réel de vacance du logement sera encore allongé de deux ans par la faculté laissée au propriétaire de réaliser des travaux. Cela dit, j'ai pris acte que cette modification vise à parer à tout nouveau risque de censure.

Chacun sait que c'est en raison d'une erreur de procédure que le Conseil constitutionnel a censuré ce texte : il n'a pointé aucun problème de fond susceptible d'en remettre en cause l'économie générale, laquelle est restée inchangée. Nous n'avions donc pas besoin de beaucoup de temps pour réexaminer ce projet de loi avant son passage en commission.

Désormais il faut aller vite : des millions de Français sont en attente de logements et la construction de ceux-ci demandera plusieurs années, sans même parler de la nécessaire relance de l'économie par le logement.

Je ne m'étendrai pas sur les quelques modifications, qui ont été amplement explicitées. L'encadrement de la décote est justifié par le souci de ne pas dilapider le patrimoine public. Il est vrai que la suppression de l'obligation pour les communes de 2 500 à 3 500 habitants dans certaines zones de respecter un taux de 10 % de logement social n'est pas très bien comprise, d'autant que cette obligation leur aurait permis de se mettre progressivement en situation de respecter leurs futures obligations. Il reste à espérer que nos débats auront incité les responsables de ces communes à prendre des dispositions en ce sens.

L'abaissement à 7,5 % du plafonnement du prélèvement dû par les communes au potentiel fiscal élevé peut se justifier pour des questions réglementaires.

Quant aux réquisitions, vous vous êtes amplement expliquée sur ce point, madame la ministre.

Le groupe écologiste apporte donc tout son soutien à cette nouvelle version du projet de loi.

Nous avons bien travaillé sur ce texte. Que ce soit en commission ou dans l'hémicycle, nous avons eu le temps d'échanger et, pour notre part, de déposer des amendements dont la grande majorité a été retenue. Le Conseil constitutionnel n'a d'ailleurs en rien remis en cause le fond du texte.

Je me réjouis que ce nouveau texte, notamment dans son titre Ier, renforce encore l'encadrement juridique de la cession du foncier public, ce qui me semble propre à rassurer tous les parlementaires ici présents.

Vous nous avez annoncé, madame la ministre, que vous nous proposeriez au printemps un texte traitant de tous ces sujets qui nous tiennent tant à coeur. D'ores et déjà plusieurs dispositions du PLF 2013 traduisent la volonté du Gouvernement de faire du logement une de ses priorités – je pense notamment à l'alourdissement de la taxe sur les logements vacants, à la taxe sur les friches commerciales, ou encore au nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif intermédiaire. Tout cela montre que notre priorité, c'est de construire toujours plus de logements.

Connaît-on le nombre de communes qui ne relèvent pas aujourd'hui de l'article 55 de la loi SRU, mais qui seront concernées par le nouveau texte lorsqu'elles intégreront demain une intercommunalité ? L'objectif de 20 % était calculé sur un délai de vingt ans glissants, tandis que celui de 25 % prévu par le texte est calculé sur une date fixe, en l'occurrence 2025 ; or certaines de ces communes devront partir de zéro.

En commission du développement durable, le rapporteur pour avis nous a indiqué qu'en vertu du nouvel article 31, les contrats de développement territorial doivent être conformes au schéma directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF) 2008. Les bras m'en sont tombés, car le texte que nous avions voté disait qu'il devait être conforme au document voté au mois d'octobre par le conseil régional. Qu'en est-il ?

Je suis d'une certaine façon heureux que ce texte revienne en commission : j'avais été très frustré de ne pas avoir pu participer à son examen, étant concentré sur votre proposition de loi sur la sobriété énergétique, monsieur le président, sur laquelle il y avait tant à dire qu'elle a été retoquée par le Sénat !

J'aborde donc l'examen de cette nouvelle version avec un regard neuf. L'extrême brièveté des délais ne nous a pas permis de travailler comme nous l'aurions souhaité. C'est regrettable et cela manifeste un certain mépris du travail parlementaire, un deuxième examen étant censé permettre d'améliorer considérablement un texte. En 2009 le Gouvernement avait tiré profit de la censure de la première loi HADOPI pour améliorer certaines de ses dispositions qui n'avaient pourtant pas encouru la censure constitutionnelle. Le Gouvernement actuel aurait dû s'inspirer de cet exemple pour affiner son texte.

Il est vrai, madame Lepetit, que certains de mes engagements, relatifs notamment aux logements vacants, ont d'ores et déjà été tenus. Depuis la mobilisation à laquelle cette question a donné lieu, force est de constater qu'avec plus de 9 milliards d'euros, le budget du logement est devenu un budget prioritaire du Gouvernement.

Je voulais dire à M. Apparu qu'on ne peut pas faire l'étude d'impact qu'il appelle de ses voeux tant qu'on ne connaît pas la nouvelle carte de l'intercommunalité. J'ai dit en revanche, au cours de nos débats, que les préfets conservaient le pouvoir d'apprécier la bonne foi des communes ou la réalité des obstacles qu'elles rencontraient pour respecter leurs obligations. Je donnerai instruction en ce sens, et un certain nombre d'élus seront associés à l'élaboration de cette instruction.

Ce qui s'appliquera, monsieur Pupponi, c'est ce qui figure dans le projet de loi.

Je souhaite corriger une erreur de rédaction dans l'amendement : les mots « des agents de l'État » sont inutiles.

Au quatrième alinéa, les mots « des agents de l'État » sont donc supprimés.

Je vous demanderai, madame la ministre, l'engagement de vous attaquer à ce qui constitue à mon sens un véritable problème, bien que nous ne l'ayons pas abordé dans nos précédents travaux : des milliers de logements destinés aux fonctionnaires sont en réalité vacants, alors que des milliers de personnes sont à la rue. Cette vacance se justifie certes pour beaucoup d'entre eux, mais il y aurait intérêt à dresser un état complet de la situation.

J'ai bien compris qu'il s'agit d'un amendement d'appel sur un problème sur lequel vous avez déjà interrogé la ministre par la voie d'une question écrite. Vous trouverez des éléments de réponse à votre question dans le document de politique transversale intitulé Politique immobilière de l'État.

Un tel inventaire est difficile à établir : ces logements de fonction ne sont pas toujours identifiés et quand ils le sont, ils sont recensés dans les rapports déjà existants. On a pu mesurer à l'occasion de l'examen ce projet de loi l'étendue de l'ignorance de l'État quant à l'étendue de son propre patrimoine. Pour l'heure, la question est plutôt de savoir comment faire l'inventaire de ces biens plutôt que comment mobiliser les données dont on dispose. C'est un vaste chantier, qu'il faudra ouvrir dans le cadre d'une vision plus générale de la politique immobilière de l'État, du rôle de France Domaine.

Je retire l'amendement. Je ne le représenterai pas, mais je vous interrogerai, madame la ministre, lorsque le texte sera examiné en séance, afin d'obtenir une réponse encore plus précise.

Cet article est un modèle de mauvaise législation. Il est tellement mal rédigé qu'on ne comprend pas de quoi il s'agit à sa seule lecture. En outre, le Gouvernement n'a pas besoin d'une demande du Parlement pour créer des commissions et commander des rapports. Il est donc inutile d'encombrer les lois avec ce genre de demande.

Sur le fond, je trouve inquiétant ce que je comprends de cet article : encadrer par voie réglementaire les modalités d'évaluation d'un bien public ou privé n'est rien d'autre que de l'économie administrée, contraire à ma philosophie politique. La valeur d'un bien, c'est ce qu'un acheteur est prêt à payer pour l'acquérir.

Je ne peux être que défavorable à cet amendement, étant favorable à une disposition introduite par le Sénat et dont pour ma part j'ai bien compris l'intérêt.

J'avais moi aussi émis un avis favorable à cette proposition parlementaire, et je souhaite son maintien dans le projet de loi, d'autant que le rapport en question permettra d'éclairer M. Tardy.

Nous sommes favorables à la suppression de cet article, au bénéfice du dispositif déjà existant. Mais comme nous ne doutons pas du fait que notre amendement ne sera pas adopté, pourriez-vous nous indiquer les modalités de mise en oeuvre de ce nouveau dispositif ? Selon quelles modalités les collectivités locales seront-elles consultées ?

Comme vous l'avez pressenti, il n'est pas question de supprimer cet article qui constitue le coeur du titre Ier. Je donne donc un avis défavorable à votre amendement de suppression.

Ce sont les préfets de région qui seront en première ligne pour la mise en oeuvre de cette loi. Le principe de fixation des prix de cession sera le prix d'équilibre des opérations. J'ai déjà dit que les collectivités locales qui souhaitaient solliciter l'État sur la réalisation de projets étaient les bienvenues.

Quel sera le calendrier de mise en oeuvre de ce nouveau dispositif ?

La loi devrait pouvoir s'appliquer dès sa promulgation.

Cet amendement traduit notre souci de préserver les finances publiques, puisqu'il tend à plafonner la décote à 50 % de la valeur vénale du terrain. Le Conseil d'État l'a prévu dans un cas particulier, nous proposons que ce soit la règle.

Mon amendement poursuit le même objectif.

Défavorable, pour les raisons que j'ai déjà indiquées.

Si je pense qu'on doit pouvoir aller jusqu'à la gratuité du terrain, je vous rappelle, monsieur de Mazières, qu'elle ne sera pas systématique. La nouvelle rédaction de cet article, qui plafonne la décote à 50 % pour les logements financés en PLS et pour les logements en accession sociale à la propriété souligne notre souci, non seulement d'une bonne utilisation des deniers publics, mais aussi de l'équité et de la justice, qui imposent de tenir compte des circonstances locales et de la bonne volonté des uns et des autres.

La gratuité n'est effectivement qu'une option. L'encadrement mis en place par le projet de loi permet de tenir compte des situations particulières. Mais dans certaines situations, dans des communes où la pression foncière est très forte, où le coût de construction risquerait d'être particulièrement élevé, ou encore pour des opérations de transformation de bâtiments existants, pour lesquelles on sait que la réhabilitation est intéressante d'un point de vue patrimonial mais coûteuse, la gratuité peut être un outil décisif.

Avec cet amendement, je souhaite porter un regard décentré sur le texte. Il me paraît en effet souhaitable, lors de l'examen des projets, de faire la synthèse entre les différents secteurs dont nous avons la charge plutôt que de se laisser embarquer dans la seule thématique du jour. Et notre commission s'intéresse aussi aux questions agricoles. Or, l'une des préoccupations actuelles des agriculteurs est le grignotage des terres agricoles par l'urbanisation. Nous en avons beaucoup parlé lors de la discussion de la loi d'orientation agricole et nous avons même créé un organisme consultatif au niveau départemental : la commission de consommation des espaces agricoles.

Il pourrait donc être opportun d'associer les agriculteurs à notre réflexion concernant le logement, les constructions constituant l'un des motifs du grignotage des terres. Autrement, comme à l'accoutumée, nous voterons dans des lois thématiques des dispositions qui vont à l'inverse de celles que nous avons votées quelques mois plus tôt. C'est comme cela, bien entendu, que l'on se retrouve avec des lois incohérentes.

Je renvoie M. Tardy à l'exposé des motifs de la loi faisant état des intentions du Gouvernement s'agissant de la limitation de l'artificialisation des espaces et de la lutte contre l'étalement urbain.

J'ajoute que les préfets et les collectivités locales, notamment les maires, sont au coeur du dispositif. La commission départementale de consommation des espaces agricoles à laquelle vous faites allusion est précisément pilotée par le préfet et composée notamment de représentants des collectivités. Je ne doute donc pas qu'ils y fassent part de leurs positions concernant les espaces agricoles et, donc, qu'ils veilleront à émettre des avis cohérents sur les cessions de terrains.

Avis défavorable.

Même avis défavorable.

De plus, il est très peu probable que le foncier dont il est question dans le cadre de ce projet soit agricole. En revanche, la réutilisation du foncier mitable – c'est essentiellement le cas des terrains publics – est très utile afin de lutter contre l'artificialisation et la consommation de nouveaux espaces.

Enfin, l'adoption de votre amendement alourdirait la procédure.

Selon Mme la ministre, la procédure serait donc alourdie et selon Mme la rapporteure, les personnes concernées seront automatiquement consultées…

J'ai dit qu'elles seront présentes.

En l'occurrence, une indication ne coûterait rien, même si je suis en effet conscient que cela pourrait alourdir la procédure.

Quoi qu'il en soit, je retire l'amendement.

Je crois savoir qu'il existe des instances d'échange et de concertation afin d'examiner quels terrains sont urbanisables ou urbanisés et quels sont ceux qui ne le sont pas ou qui ne peuvent pas l'être. Notre commission n'est d'ailleurs pas étrangère à la réflexion concernant les terrains urbanisables.

La conférence environnementale du mois de septembre a en outre décidé que cette commission traiterait également de la question de l'artificialisation des terres – l'ensemble du foncier naturel et non bâti – et pas seulement de celle relative à la disparition ou à la mutation du foncier agricole. Ce sujet sera débattu dans le cadre du futur projet de loi auquel a fait référence Mme Lepetit.

L'amendement CE 10 est retiré.

La Commission examine l'amendement CE 66 de M. François de Mazières.

Alors que les conseils municipaux maîtrisent toute la procédure des permis de construire, on voit mal comment une opération de cession d'un terrain et de construction de logements sociaux pourrait se faire sans leur accord.

Je vous rappelle une fois encore que le maire est au coeur du dispositif. L'alinéa 9 prévoit déjà de recueillir son avis, libre à lui ensuite de saisir ou non son conseil municipal pour le formaliser. J'ajoute que nous avons déjà débattu de cette question ici même suite à un amendement de Mme Bonneton.

Avis défavorable.

Vous aviez déjà, sauf erreur, déposé un tel amendement et j'avais déjà eu l'occasion de répondre en indiquant qu'il n'est pas possible de demander un avis conforme car cela constituerait une atteinte au droit de propriété de l'État, lequel peut participer à la prise de décision. Craignez-vous que des maires puissent prendre des décisions sans en informer leur conseil municipal ? Le dispositif me semble suffisamment pertinent en l'état.

Avis défavorable.

Je retire l'amendement.

L'amendement CE 66 est retiré.

Intégrer les logements sociaux en accession sociale à la propriété à ce dispositif inciterait les communes et les EPCI concernés par la réforme à participer à la réalisation de ces logements et offrirait la possibilité aux ménages modestes d'accéder à la propriété.

Avis défavorable.

Dans le cadre d'une définition très précise dont nous avons eu l'occasion de parler longuement, l'accession sociale à la propriété est prévue par le texte et la décote peut tout à fait s'appliquer à un terrain qui en serait le lieu.

Nous avons en effet très longuement débattu de cette question. La décote est possible pour la cession mais les logements en question ne sont pas inclus dans la comptabilisation des 25 %.

La Commission rejette l'amendement.

Elle examine ensuite l'amendement CE 11 de M. Lionel Tardy.

Que se passe-t-il en cas de décès du primo-accédant avant les dix ans, les obligations étant liées à sa personne et non aux biens immobiliers ? Les héritiers sont-ils quant à eux liés ? Cette incertitude, en effet, n'est pas sans incidence, notamment pour l'évaluation du bien en cas de succession.

En outre, que se passe-t-il en cas de saisie pour dettes ? Le bien saisi et vendu au profit du créancier est-il soumis aux contraintes prévues dans l'alinéa 14 ? Là encore, cela peut avoir un impact sur la capacité à emprunter du primo-acquéreur.

L'amendement ne fait pas état de ce dernier point. Il est en revanche satisfait s'agissant du premier. L'alinéa 16 indique que les contrats de vente comportent la mention des obligations visées, lesquelles sont transmises aux héritiers, comme les créances et les dettes en cas de succession. L'acceptation d'un héritage est un tout, comme le précise d'ailleurs l'article 785 du code civil.

Avis défavorable.

Mme la rapporteure a parfaitement répondu.

Le second point que vous avez évoqué, monsieur Tardy, n'est en effet pas inclus dans votre amendement mais des questions se posent, en effet, de même qu'en ce qui concerne les cessions de logements HLM. Une expertise pourra en l'occurrence avoir lieu et ces problèmes être traités, le cas échéant, dans la loi qui sera discutée au printemps.

Avis défavorable.

La Commission rejette l'amendement.

Elle en vient à l'amendement CE 12 de M. Lionel Tardy.

La procédure des modalités d'exercice du droit de préemption en cas de revente par un primo-acquéreur est-elle la même que celle concernant le droit de préemption urbain ? Si tel est le cas, il conviendrait de le préciser. Sinon, il faudrait donner un mode d'emploi.

Tel est le cas. Nous restons dans le cadre général du dispositif lié à la décote ainsi que du droit de priorité et du droit de préemption urbains. L'amendement étant satisfait, avis défavorable.

Même avis. La loi définit en effet clairement la procédure et adopter cet amendement reviendrait de surcroît à la rendre confuse.

L'amendement est retiré.

La Commission étudie l'amendement CE 13 de M. Lionel Tardy.

Le texte tient-il compte de l'inflation pour le calcul de la différence entre le prix d'achat et le prix de revente ? En interdisant au primo-acquéreur de faire une plus-value, ce dernier perdra de l'argent à la revente, ce qui n'incitera pas à l'accession à la propriété. Si le locataire sent que l'achat est un piège, nous risquons de retrouver des problèmes similaires à ceux qu'ont rencontrés les personnes engagées dans le time-share.

Avis défavorable à un amendement superfétatoire dès lors que l'on raisonne en euros constants.

Même avis.

La Commission rejette l'amendement.

Elle est saisie de l'amendement CE 61 de M. François de Mazières.

Cet amendement vise en réalité à demander à Mme la ministre le sens des nouvelles dispositions prévues aux alinéas 17, 18 et 19 du IV, dont nous proposons la suppression ?

Avis défavorable à votre amendement de suppression de ces trois alinéas, ceux-ci étant consacrés à des points que nous avons déjà évoqués et qui me paraissent pertinents.

Lors de ma présentation liminaire, je me suis expliqué sur la raison d'être de ces quatre points suite à l'examen judicieux du projet par le Conseil d'État. En l'occurrence, il s'agit de renforcer les obligations pesant sur les acquéreurs.

Nous avons en effet bénéficié d'un début d'explication mais compte tenu du délai dont nous disposons, il m'a semblé légitime de formuler une telle demande.

Je retire l'amendement.

L'amendement CE 61 est retiré.

La Commission examine l'amendement CE 36 de M. Michel Piron.

Cet amendement vise à favoriser une meilleure gestion de la mixité sociale à l'échelle d'un quartier. L'État souhaite parfois céder des terrains qui se trouvent dans des zones urbaines sensibles (ZUS) ou comprenant un très fort taux de logements sociaux. Afin d'éviter d'accentuer ce qui pourrait sembler être une forme de ghettoïsation, nous proposons de limiter le taux de construction de logements sociaux dans une zone donnée tout en permettant voire en demandant aux communes qui bénéficient de la décote de transférer vers un autre terrain ou un autre quartier une telle programmation.

Nous avons longuement discuté de cette question. Je maintiens mon avis défavorable même si je crois en effet que la mixité sociale doit être répandue dans tous les quartiers. Cet amendement ouvrirait toutefois la possibilité d'une décote pour la construction de logements libres et telle n'est pas notre intention non plus que celle, me semble-t-il, du Gouvernement.

Vous avez déjà proposé cet amendement, monsieur Piron, dont je comprends fort bien la logique. Vous proposez en fait de construire des logements libres sur du foncier qui appartient à l'État, la décote servant à bâtir des logements sociaux sur un autre terrain. Cela revient toutefois à favoriser les communes disposant de foncier public et qui ne veulent pas l'utiliser. De plus, il pourrait être possible d'utiliser du foncier public très bien situé pour construire des logements libres, l'opération étant financée par une partie de la décote liée à la construction de logements sociaux dans une autre partie de la ville. Je sais bien, monsieur Piron, que telle n'est pas votre idée, mais je crains qu'en adoptant votre amendement, on ouvre cette possibilité.

Avis défavorable.

Je reconnais que la tentation de mésuser du texte peut exister mais rien n'interdit, bien au contraire, de soumettre à un contrôle extrêmement rigoureux les politiques menées. Il est par exemple tout à fait possible de conditionner la cession du foncier à la construction effective de logements sociaux dans un lieu précis afin de favoriser la répartition harmonieuse de ces derniers. Je ne vois pas ce qui vous empêcherait d'assurer règlementairement cette condition sine qua non au bon usage des crédits.

La Commission rejette l'amendement.

Elle est ensuite saisie de l'amendement CE 14 de M. Lionel Tardy.

Lors de la cession d'un terrain, le concessionnaire est tenu de fournir à l'acquéreur toutes les informations relatives au bien vendu. L'alinéa 21 dispense l'État de fournir certains renseignements qui peuvent éventuellement mener à une restriction des possibilités de construire. Or, cela ouvre la porte à des contentieux pour vices cachés.

Avis défavorable, le texte résultant d'une discussion longue, précise, et d'un compromis trouvé en commission et en CMP. Je souhaite que l'on s'y tienne.

Même avis : nous avons collectivement atteint un point d'équilibre.

La Commission rejette l'amendement.

Puis elle procède à l'examen de l'amendement CE 15 de M. Lionel Tardy.

L'alinéa 27 prévoit l'organisation d'une collecte d'informations, ce qui est très bien même si le travail des administrations déconcentrées sera encore alourdi sans qu'elles disposent pour autant de moyens supplémentaires. Vous nous faisiez ce reproche lorsque vous étiez dans l'opposition. Devenus majoritaires, vous ne faites pas mieux que nous.

Ces données seront donc transmises à un « comité Théodule » national qui en tirera un rapport que personne, ou presque, ne lira. Nous n'aurons aucun débat au Parlement puisque nous ne disposerons pas des données qu'il contient mais de la seule synthèse que le Gouvernement voudra bien nous fournir. Je propose plutôt de mettre l'intégralité des données collectées sur le portail opendata.gouv.fr et de laisser ceux qui sont intéressés par cette question en faire la synthèse et, éventuellement, en débattre. Nous disposerons ainsi des éléments permettant de mener un véritable débat démocratique.

Enfin, je souligne le caractère absolument irréaliste d'une inscription dans la loi du principe d'un débat sur un rapport en commission parlementaire. À croire que les rédacteurs de ce texte pensent que nous n'avons que cela à faire ! Quand on connaît les cadences infernales imposées au Parement par le Gouvernement, je ne vois pas comment nous pourrions organiser un tel débat, surtout avec une valeur ajoutée aussi faible.

Vous ne l'avez certes pas proposé, monsieur Tardy, mais je vous confirme que l'intégralité d'un rapport ne tiendra jamais sur Twitter.

Ce rapport présente de l'intérêt. Dès lors qu'il est remis au Parlement, il est public et c'est très bien ainsi.

Avis défavorable.

Le Gouvernement a soutenu un souhait qui a été émis lors du débat parlementaire. Ce rapport sera rédigé dans les conditions définies.

Avis défavorable à un amendement déjà satisfait.

La Commission rejette l'amendement.

Dans toute loi qui se respecte, on trouve un « comité Théodule ». Malgré les promesses de changement, celle-ci ne déroge pas à la règle. A-t-on donc vraiment besoin du nouveau comité consultatif ? A-t-on besoin d'y faire siéger quatre parlementaires ? Tout cela pour « pondre » un rapport annuel et s'assurer qu'une stratégie adoptée est bien de nature à permettre l'application de la loi ! C'est joliment dit pour ce qui constitue simplement un comité de suivi, travail qui peut fort bien être mené par le rapporteur dans le cadre de sa mission d'évaluation de l'application de la loi.

Ce sera le cas !

Bref, par mon amendement CE 16, je propose de supprimer la création de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier.

En outre, si une telle commission devait voir le jour, je précise que, depuis 2006, la règle est de fixer une limite dans le temps, en général cinq ans, au terme de laquelle son utilité et la pertinence de sa prorogation sont évaluées. Tel est l'objet de mon amendement CE 17.

Je remercie M. Tardy de bien vouloir me donner du travail mais, je le rassure, je n'en manque pas, notamment grâce aux saisines du Conseil constitutionnel.

Vous nous avez encouragé à respecter le travail parlementaire mais la façon dont vous venez de vous exprimer n'est pas exemplaire de ce point de vue-là. Le comité dont il est question est une instance interministérielle à laquelle nous avons tous beaucoup réfléchi et travaillé, persuadés que nous étions qu'il convenait d'améliorer le dispositif législatif et de s'assurer qu'il se traduirait concrètement. M. Apparu, je crois, confirmerait qu'il n'est pas seulement question de mobiliser le foncier public mais d'être certain que cela sera fait. C'est ainsi que l'on créera des logements sociaux et que l'on parviendra à résoudre la crise du logement.

Avis défavorable.

Le débat parlementaire auquel vous n'avez pas pu participer, monsieur Tardy, a été l'occasion de formuler de nombreuses interrogations sur l'effectivité de l'application de cette loi. Une volonté de contrôle de son application s'est donc fait jour, laquelle me semble tout à fait légitime. Cette commission, dès lors, a tout son sens.

Avis également défavorable.

Six mois après la promulgation de la loi, je proposerai la mise en place du dispositif de suivi, lequel implique la présence du rapporteur. Comme un parlementaire de l'opposition doit en faire partie, je vous invite à vous porter candidat, monsieur Tardy.

La Commission rejette successivement les amendements CE 16 et CE 17.

Cette loi vise à favoriser l'accès de personnes dont les revenus sont modestes à des logements sociaux. Or, la rédaction actuelle de l'alinéa 26 exclut des logements sociaux les logements en accession sociale à la propriété. Alors que les ménages les plus modestes souffrent du durcissement des critères d'attribution des prêts immobiliers, il est primordial de favoriser leur accession à la propriété.

Je répète que la décote peut s'appliquer à l'accession sociale à la propriété.

Avis défavorable.

Même avis.

La Commission rejette l'amendement.

L'amendement est défendu.

Avis défavorable.

Défavorable également.

L'article 4, que cet amendement vise à supprimer, prévoit d'appliquer le dispositif prévu à l'article 3 pour les terrains des établissements publics de l'État. La mise à disposition gratuite de ces derniers représentera inévitablement un manque à gagner pour les établissements publics. In fine, la perte de recettes sera répercutée sur les usagers des services publics. Nous proposons de maintenir le dispositif existant avec une décote plafonnée à des niveaux raisonnables.

Il est possible de mettre à disposition des terrains de l'État et d'organismes publics comme Réseau ferré de France (RFF) ou Voies navigables de France (VNF) par bail emphytéotique. Ces organismes conservent dès lors dans leur bilan des actifs leur permettant de garantir leurs emprunts, ce qui ne serait pas le cas dans le cadre d'une vente, même à 50 % de décote. Cela est donc beaucoup plus attrayant pour eux mais également pour l'État. Certains ministères sont d'ailleurs soumis à des injonctions contradictoires : valoriser le patrimoine le mieux possible compte tenu de la situation que nous connaissons, et réaliser des efforts en faveur du locatif social.

Il me semble, néanmoins, que l'emphytéose ne figure pas à la bonne place dans le texte et que les conditions du bail administratif demeurent. Or, dans ce cas, le bailleur peut reprendre son bien à tout moment. Imaginez RFF consentant ainsi un bail à un bailleur social qui a besoin de financer son opération sur quarante ans ! Aucun bailleur social ne prendra un tel risque et aucune banque n'acceptera de le financer sachant que le bien peut être repris dans trois, quatre ou six ans.

Il convient donc d'inscrire à un autre endroit du texte la possibilité du bail ordinaire à construction de manière à ce que le bailleur puisse être assuré de la pérennité de l'opération, jusqu'à 90 ans s'il le faut.

Le risque que vous pointez est inexistant. Les dispositions de la loi de 2009 sur le bail emphytéotique, y compris administratif, permettent la construction de logements locatifs sociaux. Des bailleurs s'en servent aujourd'hui sur des terrains publics.

Avis défavorable.

La rédaction de l'article 5 permet de s'appuyer sur le dispositif opérant de la loi de 2009 et l'étend explicitement à ce titre au bail à construction. Il n'est pas souhaitable de distinguer les garanties à prévoir selon que le bien appartient aux domaines public ou privé. Les opérations d'accession à la propriété dans le cadre d'un bail à construction font l'objet de dispositions précises du code de la construction et de l'habitat, lesquelles prévoient que le bail prend fin en cas de levée d'option par le preneur. Au final, nous sommes en présence d'une cession, d'où les garanties requises. Avis défavorable à un amendement qui ne me paraît pas utile.

Je me propose, toutefois, de reprendre contact avec vous afin de vous donner tous les éléments qui vous permettront d'être rassuré sur un plan juridique.

Je suis évidemment preneur d'informations complémentaires de la part du Gouvernement. L'enjeu consiste à rendre les ministères moins frileux pour mettre à disposition leurs terrains sous forme de bail emphytéotique. Tous les ministres, depuis de nombreuses années, se sont heurtés aux mêmes résistances. Nous cherchons la formule de bail la mieux adaptée. Je prends donc note de l'engagement du Gouvernement d'assurer, dans tous les cas de figure, des procédures efficaces.

L'évolution du projet de loi a eu pour effet de laisser aux propriétaires de logements vacants une considérable marge de manoeuvre afin d'échapper à la réquisition. Pour dresser le constat de la vacance d'un logement, le délai est déjà, au minimum, de 12 mois. Le texte qui nous est soumis permet au propriétaire de présenter un échéancier de réalisation de travaux qui allongera le délai de 24 mois, et même davantage puisque celui-ci courra à compter de l'acceptation de cet échéancier par l'administration. Au total, on aboutira à des délais très longs qui réduiront sensiblement, voire annihileront, la décision de réquisition au regard de l'urgence. C'est d'autant plus dommageable que le texte d'origine, modifié par les deux amendements que j'avais présentés, donnait au préfet la possibilité de reculer le délai de mise en oeuvre de la réquisition, si nécessaire. Je crains donc une régression du dispositif par rapport à une précédente rédaction très vertueuse.

Mme la ministre nous a déjà expliqué pourquoi le texte avait été modifié malgré sa première adoption par notre assemblée. L'objectif consiste à sécuriser l'esprit du dispositif en modifiant sa lettre. Adopter cet amendement nous exposerait à des risques juridiques qui aboutiraient à rétablir l'application du droit antérieur. Je suggère donc le retrait de l'amendement, sur lequel j'émettrais autrement un avis défavorable.

Les modifications apportées au texte répondent aux objections formulées par le Conseil d'État s'appuyant sur la jurisprudence du Conseil constitutionnel. Car, aujourd'hui, le droit de propriété prédomine, constitutionnellement, sur le droit au logement et sur le régime des réquisitions, extrêmement encadré sur le plan juridique. Nous avons donc essayé de trouver une articulation entre l'esprit de la loi et la lettre de ce qu'il est possible de faire. La logique de l'article repose donc sur l'identification de la bonne foi, ou non, du propriétaire pour la réalisation de travaux. Celui-ci devra justifier non seulement d'un échéancier mais aussi de son application réelle. Le préfet pourra en assurer le contrôle et, le cas échéant, procéder à la réquisition.

Je vérifierai scrupuleusement les arguments juridiques avancés par le Gouvernement, notamment la référence à la jurisprudence du Conseil constitutionnel de 1998. Car je doute que la différence entre un délai de 12 mois et un délai de 24 mois change juridiquement la donne.

On aurait pu surmonter, pour partie, les difficultés d'application de la loi sur le droit au logement opposable (DALO) en rendant possible la saisine de la justice administrative pour demander une réquisition lorsque l'offre de logements est insuffisante.

Je reconnais que mon amendement arrive un peu tard : j'aurais pu le déposer lors du premier examen du texte. Cela dit, je vais le retirer.

J'espère toutefois que le Gouvernement pourra nous indiquer comment obtenir enfin une application concrète de la loi DALO.

Cet amendement nécessiterait une étude d'impact très approfondie. En effet, de nombreuses situations sont complexes et une expertise de constitutionnalité portant sur la séparation des pouvoirs exécutif et judiciaire ne serait pas superflue. Vous aurez compris que j'ai développé une sensibilité très forte à la constitutionnalité des projets de loi que j'ai l'honneur de déposer devant vous.

Chat échaudé craint l'eau froide …

La question de l'application de la loi DALO mérite une étude spécifique et une discussion approfondie car nous constatons à la fois des blocages et une inadéquation entre les dispositions législatives et la réalité. La condamnation réitérée de l'État ne résout pas le problème essentiel, qui consiste à fournir un logement à ceux qui bénéficient du statut de demandeur prioritaire. Je vous invite donc à retirer votre amendement, sachant que la question de l'évolution de la loi DALO est loin de se trouver épuisée.

L'article 10 prévoit l'augmentation à 25 % du seuil minimal de logements sociaux. Nous en proposons donc la suppression car il ne prend pas en compte les particularités des collectivités locales et porte atteinte à leurs libertés. Certaines communes, manquant de ressources foncières, ne peuvent que très difficilement réaliser des logements sociaux, quelle que soit la volonté du maire à cet égard. L'ancien seuil de 20 % leur causait déjà des difficultés, d'autant que l'on raisonne en termes de stock et non de flux, alors que, malheureusement, des communes n'ont pas de foncier disponible.

Le taux proposé s'avère de surcroît atypique : il est unique en Europe. La recherche d'originalité résulte souvent d'une ignorance des réalités.

C'est pourquoi il faut agir en fonction de ce que peuvent réaliser les collectivités locales. Il eut donc été bien préférable de maintenir le dispositif existant et de l'appliquer vraiment car il comporte des aspects positifs. Le projet risque, lui, de déstabiliser les mairies, contraintes de tout recalculer et de modifier en profondeur des documents d'urbanisme.

Nous devrions aussi nous préoccuper davantage de la construction de logements, qui connaît une chute inquiétante. Selon les professionnels consultés, les capacités de construction de logements sociaux s'élèvent à 90 000 ou 100 000 par an. Il faut donc encourager aussi les autres types de logements. Un devoir de réalisme condamne donc le taux de 25 %. Alors, conservons le taux actuel de 20 % et appuyons-nous sur la capacité réelle de construction de logements, sociaux ou non.

Enfin, le projet qu'on nous soumet implique un important effort financier de l'État. À structure budgétaire inchangée, une étude d'impact évalue le coût moyen annuel à 2,7 milliards d'euros de 2014 à 2016. Les crédits correspondants sont-ils disponibles ?

Avis défavorable. Je souhaite maintenir le relèvement du taux de logements sociaux de 20 à 25 %.

Les mécanismes de soutien au logement social sont tellement différents d'un pays à l'autre de l'Union européenne qu'aucune comparaison ne peut s'avérer fiable.

En revanche, je suis très heureuse d'avoir entendu M. François de Mazières défendre un système que ses prédécesseurs avaient, parfois farouchement, combattu et qui a nécessité dix ans pour se voir adopté. S'il faudra, de nouveau dans dix ans, le modifier, on se souviendra de son soutien de principe.

Je vous communiquerai les résultats d'études européennes comparatives ; ils sont difficilement contestables !

Vous connaissez notre attachement à l'accession à la propriété, que cet amendement vise à favoriser car le projet de loi ne lui accorde pas l'attention qu'elle mérite, alors même qu'elle permet de soutenir le secteur de la construction de logements. Mais, à ce stade, ma proposition n'a qu'une portée limitée : intégrer à l'accession le prêt social location-accession.

Avis défavorable. Nous sommes attachés à l'accession sociale à la propriété mais nous ne souhaitons pas l'intégrer dans le calcul du nouveau quota de 25 %.

J'ai déjà répondu par avance aux arguments en faveur de cet amendement. Avis défavorable.

Comment augmenter le quota des logements sociaux et quintupler les pénalités pour non-respect de ce quota sans que ceux chargés de les appliquer – élus ou autorités administratives – disposent de critères d'appréciation objectifs ? C'est pourquoi il serait bon que la loi comporte un outil capable de mesurer la bonne foi des élus, que j'appelle indice de potentiel foncier, prenant en compte à la fois le foncier disponible dont celui de l'État, le taux de renouvellement du bâti, les opportunités de préemption d'immeubles en totalité et la valeur moyenne du foncier. En effet, les leviers d'action ne sont pas les mêmes selon le niveau de ces indicateurs. Il ne s'agit pas d'ignorer les possibilités de réalisation de logements sociaux mais de pouvoir évaluer les possibilités correspondantes compte tenu de la volonté politique des maires au regard de la loi.

Neuilly, dont l'exemple est souvent cité, notamment par des membres du Gouvernement, ne devrait pas, selon eux, échapper à la nouvelle loi. Je rappelle toutefois que les trois derniers préfets des Hauts-de-Seine ont écrit que la ville éprouvait, pour des raisons structurelles, de réelles difficultés à atteindre l'objectif de 20 % fixé par la loi SRU. La Commission nationale du logement l'a également reconnu, ainsi qu'un récent rapport de la chambre régionale des comptes.

Il ne s'agit pas de se soustraire à des obligations légales mais de faire établir la bonne foi de certaines communes.

J'ai pris un engagement devant vous, monsieur Fromantin, en ce qui concerne les instructions données aux préfets pour la non application du quintuplement des pénalités aux communes réellement de bonne foi.

Je suis défavorable à votre amendement, pour les raisons déjà maintes fois exposées.

Défavorable.

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) en zone protégée ne disposent généralement que de peu de foncier disponible et dédié à la réalisation de nouvelles constructions. Leur classement entraîne pour elles les pires difficultés à atteindre le quota de 20 %. Comment pourraient-elles appliquer celui de 25 % ?

S'agissant des « inconstructibilités » et des éventuelles exemptions à ce titre du quota de logements sociaux, il y a une nette amélioration avec ce texte.

Même avis que la rapporteure.

La même question que précédemment se pose pour les communes et les EPCI soumis à un risque naturel important, qui ne disposent de ce fait que de faibles ressources foncières et peinent donc à atteindre le taux actuel de 20 %. Il serait donc incohérent de leur imposer un taux de 25 %.

Avis défavorable, pour les mêmes raisons que précédemment.

Nous avons déjà prévu d'exempter les communes frappées d'inconstructibilité, notamment en raison de risques naturels ou spécifiques, comme les risques miniers.

Les cellules habitats indignes participent à la réhabilitation de logements dégradés, occupés par des ménages ne disposant pas des ressources financières nécessaires pour quitter leur logement insalubre. Les communes et EPCI dotés d'une telle structure participent donc à l'amélioration des parcs locatifs de qualité, au bénéfice de ces ménages et traduit la volonté des pouvoirs publics locaux de venir en aide aux populations les plus modestes.

Maintenir le taux de logements sociaux à 20 % dans les communes et les EPCI dotés d'une cellule habitat indigne favoriserait la mise en place de telles structures à travers tout le territoire. Cela permettrait enfin de lutter efficacement et durablement contre les « vendeurs de sommeil » qui profitent du désarroi des personnes les plus démunies et mettent à leur disposition des logements insalubres et dangereux, avec des conséquences parfois dramatiques.

Il est normal qu'une commune se dote d'une telle cellule, sans rapport avec les obligations de la loi SRU.

Avis défavorable.

Mon argumentation sur l'amendement n° 41 vaut pour celui-ci.

Nous proposons de supprimer le douzième alinéa de l'article 10. Celui-ci impose en effet 20 % de logements sociaux aux communes de plus de 15 000 âmes, dont le nombre d'habitants a crû dans des conditions et sur une durée fixées par décret et qui n'appartiennent pas à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants et comportant une commune de plus de 15 000 habitants, lorsque leur parc de logements existants justifie un effort de production supplémentaire.

Ce dispositif, introduit sans aucune étude d'impact ni concertation avec les associations d'élus, prendra de court nombre de communes dès son application, au 1er janvier 2017. Les communes risquent donc de hâter la construction de logements sociaux concentrés dans des quartiers, ce qui va à 1'encontre des efforts consentis en faveur d'une mixité sociale diffuse.

Favorable à l'article et à l'extension de la loi SRU aux villes dites « champignon » et donc défavorable à l'amendement. Sur l'étude d'impact, je laisse madame la ministre vous répondre, mais sur les élus, je tiens à vous préciser que, disposant, comme vous le savez, de temps supplémentaire, j'ai réalisé des auditions complémentaires. J'ai notamment recontacté l'AMF mais il n'a pas semblé nécessaire d'échanger davantage, ce qui ne reflète pas précisément l'émoi dont vous semblez vous faire l'écho.

Le dispositif dont nous discutons ici résulte du texte adopté par la commission mixte paritaire et non de celui adopté initialement par l'Assemblée nationale.

Les critères fixés par le projet de loi permettront d'établir par décret la liste des communes concernées, dont on peut évaluer le nombre à 19, pour des objectifs triennaux supplémentaires de l'ordre de 2 500 logements locatifs sociaux.

Pour les communes isolées, les prélèvements ne seront opérés qu'à partir de 2017.

Ces amendements ont pour but d'intégrer dans les quotas de logements sociaux pour les communes qui y sont soumises, les logements en accession sociale à la propriété. Les dispositifs d'aide à l'accession à la propriété revêtent en effet un caractère social et permettent de libérer des logements locatifs sociaux tout en facilitant le parcours résidentiel des familles.

Aux termes de cet amendement, pour l'inventaire fourni par les bailleurs sociaux, chaque nouveau logement locatif social serait compté pour un logement, à l'exception des logements financés par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), qui seraient comptés pour deux logements.

Cette mesure se révèlerait très incitative et permettrait de sortir de la seule logique de sanction. Vous l'avez évoqué à plusieurs reprises, madame la ministre : les logements destinés aux personnes les plus modestes – donc ceux financés par un PLAI – sont au coeur de la problématique.

Nous avons déjà débattu de la cotation des catégories de logements sociaux et en avons évoqué les limites : une telle mesure pourrait conduire à ce que moins de logements très sociaux soient réalisés.

Avis défavorable.

Avis défavorable également.

Mon amendement vise à unifier le zonage locatif social en Ile-de-France. Vous avez indiqué, madame la ministre, que la loi serait appliquée très rapidement après sa promulgation et qu'on jugerait alors de la bonne volonté et de la bonne foi des élus à la manière dont ils participeraient à ce plan d'urgence sociale.

Or, dans la partie de l'Ile-de-France classée en zone 2, il est presque impossible aux maires – quelle que soit leur bonne volonté – de réaliser des opérations de logement locatif social. Si l'on considère deux communes voisines, l'une pourra le faire et l'autre non, en fonction de la zone à laquelle elle appartient. L'application des plafonds de loyers induit un important besoin d'autofinancement auquel peu de bailleurs sociaux sont en mesure de faire face. Ou alors, cela nécessite un investissement très élevé de la part des communes ou un recours massif au dispositif du « 1 % logement ».

Tous les indicateurs – nombre de postulants aux logements sociaux inscrits dans les mairies ; coût de la construction ; « reste à vivre » après paiement des charges liées au logement – le montrent : la situation du logement est tendue dans l'ensemble de l'Ile-de-France, y compris dans la frange de la grande couronne et dans les zones rurales. L'extension de la validité de la carte Navigo, qui permettra d'habiter dans des parties plus éloignées de la grande couronne, va encore accroître cette tension.

Je demande donc le classement de l'ensemble l'Ile-de-France en zone 1, à l'exception de Paris et des communes limitrophes, qui demeureraient en zone 1 bis. Cette mesure vous permettrait, madame la ministre, d'atteindre vos objectifs : il s'agit non seulement de mettre les maires en situation de faire la preuve de leur bonne volonté, mais de permettre à ceux qui la font déjà d'avancer. De leur aveu même, les bailleurs sociaux ne sont plus en mesure de construire des logements sociaux dans certaines communes, sauf à faire un geste amical envers les maires et à y consacrer une part très élevée de leurs fonds propres.

L'étude d'impact n'étant pas achevée, cette mesure serait appliquée à titre expérimental pendant trois ans et évaluée à l'issue de cette période.

Ce sujet ne concerne pas que l'Ile-de-France. Vous reprenez des éléments intéressants d'un rapport de la Cour des comptes de 2012. Néanmoins, cette disposition n'a pas sa place dans le présent projet de loi.

Avis défavorable.

Cette question de la pertinence du zonage pour le pilotage de la politique du logement a également été abordée lors de l'examen du dispositif dit « Duflot ».

Les observatoires du logement, financés à hauteur de 5 millions d'euros dans le projet de loi de finances pour 2013, travailleront non seulement sur la question des loyers, mais également sur un pilotage plus précis de la politique du logement, reposant sur la réalité de la demande et de la pression sociale. Ils définiront des critères objectifs pour l'ensemble du territoire, qui permettront de sortir du pilotage par zones, dont nous connaissons les limites.

Cette évolution ne nous exonère pas de réfléchir à la mesure que vous proposez. Cependant, je ne connais pas de commune qui souhaite, à l'inverse, passer en zone 2 ou 3. À la limite, nous pourrions classer l'ensemble des communes de France en zone 1 !

Je ne suis pas favorable à votre amendement. Cependant, votre question est juste et légitime et nous continuerons à y travailler. Je proposerai, le moment venu, à des élus et à des parlementaires de constituer un groupe de travail.

Je demande que l'on tienne compte de la situation particulière de la zone 2 pour juger de la bonne volonté des maires.

Les observatoires vont permettre une analyse plus fine de la situation des différents territoires. Vous estimez, madame la ministre, que le zonage n'est plus pertinent. Cependant, il vous faut bien définir des seuils en matière fiscale.

Il ne sera pas mis fin à toute forme de zonage. Cependant, nous ne définirons plus de zones a priori : les zones seront délimitées en fonction de critères objectifs et pourront évoluer.

En cas de carence, l'article 12 impose aux communes de réaliser, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % de logements locatifs sociaux parmi les logements familiaux, hors logements financés avec un prêt locatif social (PLS).

Ce système très pervers va freiner la construction. Les communes cumuleront alors les handicaps : non seulement la part de logements sociaux qu'elles devront réaliser passera de 25 à 30 %, mais elles ne pourront plus avoir recours au PLS. Dans les zones où le prix du foncier est très élevé, elles risquent de ne plus trouver d'opérateurs.

En outre, vous avez modifié la rédaction du texte par rapport au précédent projet de loi : il est désormais question de « logements familiaux ». Pouvez-vous nous apporter des précisions sur ce point ?

Mes amendements suivants, CE 48, CE 50 et CE 49, qui sont des amendements de repli, ont le même objet.

Je suis surpris que Mme la ministre présente une disposition qui va à l'encontre de la densification urbaine.

Avis défavorable sur ces deux amendements de suppression de l'article, tout comme sur les amendements suivants de M. de Mazières.

S'agissant de cet article, le présent projet de loi est identique au précédent, tel qu'il était issu de la commission mixte paritaire. Le recours au PLS n'est exclu que pour les logements familiaux. Les communes peuvent donc, dans les opérations en question, utiliser le PLS pour financer des logements étudiants ou seniors, si elles ont des besoins dans ce domaine.

Même avis que Mme la rapporteure.

Les dispositions de l'article 12 ne font nullement obstacle à la réalisation d'opérations équilibrées. De nombreux exemples le montrent, y compris dans de grandes métropoles. Il peut être utile à des villes compactes de promouvoir une densité modérée.

Le texte censuré par le Conseil constitutionnel prévoyait que le préfet pouvait accorder des dérogations en fonction du contexte local. Dans le présent texte, le « contexte local » a été remplacé par « la typologie des logements situés à proximité de l'opération ». Il est dommage de perdre ainsi en souplesse : le préfet est le mieux à même de juger si une dérogation s'impose ou non. Je propose donc de revenir à la rédaction initiale.

Même argumentation.

Avis défavorable.

Le texte permet, au contraire, de préciser ce qu'on entend par contexte local. Il est utile que les préfets examinent la situation alentour pour éviter l'absence ou, à l'inverse, la trop grande concentration de logements sociaux dans une zone donnée. Cette disposition va dans le sens de la mixité sociale, qui est l'objectif même du présent projet de loi.

Avis défavorable.

Cette disposition a été rajoutée à l'issue d'un échange avec le Conseil d'État. Le texte risquait d'être censuré par le Conseil constitutionnel pour incompétence négative : il revient au législateur d'encadrer le pouvoir d'appréciation du préfet.

Les communes réalisent des efforts considérables pour entretenir leur parc de logements locatifs sociaux. À ce titre, elles subventionnent différents types de travaux afin d'améliorer le confort et la qualité de ces logements. Ces efforts ne doivent pas pénaliser les communes qui ne réalisent pas assez de nouveaux logements locatifs sociaux, comme les y oblige l'article 55 de la loi SRU.

Toutefois, le législateur a évité l'écueil de la sanction financière a priori et a introduit un système positif d'exemption des pénalités pour les communes qui entreprennent réellement des efforts en utilisant le mécanisme des dépenses déductibles.

Je propose d'intégrer dans ces dépenses déductibles le montant des éventuels travaux de rénovation ou d'amélioration des logements du parc locatif social en matière environnementale.

Cet amendement important répond à une préoccupation que vous avez souvent exprimée, madame la ministre : les logements sociaux doivent également respecter les normes environnementales. Beaucoup reste à faire en ce domaine.

L'intégration aux dépenses déductibles des frais engagés par les communes pour rénover leur parc de logements peut paraître pertinente. Néanmoins, il convient de ne pas opposer la rénovation des logements existants et la construction d'une offre nouvelle. Une commune qui fait la preuve de sa bonne foi et de sa bonne volonté en améliorant la qualité de vie dans son parc existant, qu'il soit privé ou public, n'est pas dispensée pour autant de réaliser, avec l'État, les investissements nécessaires à la construction de logements sociaux nouveaux, afin de répondre à la demande.

Avis défavorable.

Avis défavorable. Ce sont en effet deux questions distinctes.

L'amendement CE 29 tend à supprimer l'alinéa 6, qui modifie l'alinéa 7 de l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation.

Certains établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ayant adopté récemment leur programme local de l'habitat (PLH) remplissent aujourd'hui les critères pour se voir affecter le prélèvement que subissent les communes carencées. Avec la modification envisagée, ce ne sera plus le cas : les EPCI devront désormais avoir conclu une convention de délégation des aides à la pierre.

Or, le préfet est libre d'accepter ou de refuser cette convention. Dès lors, certains EPCI n'auraient plus la garantie absolue de se voir affecter le prélèvement sur les communes carencées, alors que leur PLH a pourtant été validé par les services de l'État.

Les modalités de rattrapage pour atteindre les taux fixés par la loi en matière de construction de logements sociaux sont très exigeantes. Le rythme en est considérablement accéléré. Par souci de réalisme, nous demandons que cet article soit supprimé.

Avis défavorable.

Nous avons longuement débattu des modalités de passage du taux de logements sociaux de 20 à 25 %. La proposition demeure raisonnable et équilibrée. Les efforts demandés sont réalisables.

Intégrer les logements en accession sociale à la propriété au dispositif prévu à l'article 15 inciterait les communes et EPCI à réaliser de tels logements. Cela offrirait la possibilité aux ménages modestes d'accéder à la propriété.

Dans le cadre de la réflexion sur les métropoles ou sur l'acte III de la décentralisation, nous recherchons l'échelle la plus efficace pour la conduite de certaines politiques publiques. Mon amendement va dans le même sens : en matière de logement social, nous devrions pouvoir raisonner à l'échelle des bassins de vie, qui ont d'ailleurs évolué depuis l'adoption de la loi SRU. Notamment pour les communes où la loi est difficilement applicable, l'objectif de réalisation des logements sociaux serait apprécié à l'échelle du bassin de vie. C'est, par exemple, le cas à Paris, où les arrondissements ne sont pas tous soumis aux mêmes contraintes.

En outre, lorsqu'une commune cherche à tout prix à construire, elle est parfois amenée à consacrer des moyens importants à l'acquisition du foncier au détriment de la réalisation d'un certain volume de logements. Cet amendement permettrait donc également d'optimiser l'utilisation des moyens en élargissant le cadre d'action.

Plusieurs collègues franciliens prennent Paris pour exemple. Or, les arrondissements parisiens ne sont pas, je le rappelle, des communes. En matière de construction et d'aménagement, ils sont certes consultés pour avis – d'ailleurs davantage que dans les années 1990 –, mais cette politique demeure la compétence de la ville de Paris. Le taux de logement social est apprécié sur l'ensemble de la commune. Cela ne nous empêche pas d'identifier les arrondissements où le taux de logements sociaux est plus faible –nous continuerons d'ailleurs à le faire. Cependant, sur le plan légal, la commune de Paris est seule comptable et redevable.

Vous avez raison sur le plan juridique. Néanmoins, la carte du logement social à Paris n'est pas homogène. Or, cela ne tient pas à une quelconque absence de volonté politique de la part du maire de Paris, mais aux réalités : le potentiel de construction de logements sociaux n'est pas le même dans tous les arrondissements, compte tenu du bâti existant, du coût du foncier et de l'immobilier.

Cela tient aussi à une réalité sociologique et politique.

Cet amendement vise à ce que l'objectif de réalisation prévu à l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation pour la cinquième période triennale de 2014 à 2016 soit ramené à 20 %, afin de laisser un délai réaliste aux communes et aux EPCI pour s'organiser.

Même avis.

Il s'agit d'une proposition importante, notamment pour l'avenir.

L'État demande à juste titre aux EPCI d'élaborer un PLH, pour disposer d'un schéma directeur cohérent et développer une politique de l'habitat à moyen ou long terme. Dans le cadre de ce PLH, les communes peuvent opter pour des logements de taille plus importante si leur politique est d'accompagner les familles, le cas échéant nombreuses. Or, le mode actuel de comptabilisation du nombre de logements sociaux, par période triennale, les incite plutôt, surtout lorsqu'elles sont carencées et dans une situation contrainte, à privilégier des logements de surface réduite, pour ne pas se retrouver dans une situation de carence encore plus marquée et avoir à verser davantage de pénalités.

Je propose de comptabiliser le nombre de logements sociaux en tenant compte d'une unité-logement, qui serait fixée à 25 mètres carrés. Cette mesure porterait non pas sur le stock, mais sur le flux de nouveaux logements sociaux, pour ne pas avoir à revenir sur les décomptes déjà réalisés. Elle donnerait de la souplesse et permettrait de mieux faire coïncider les objectifs de la loi avec ceux des PLH.

Le projet du Gouvernement de relever de 20 à 25 % le quota de logements sociaux dans les zones tendues est cohérent avec la réalité de la demande.

Toutefois, il est suggéré de mieux prendre en compte la diversité du logement social. Dans le projet initial du Gouvernement, les logements en location-accession étaient pris en compte dans le calcul du quota. Le Sénat est revenu sur cette disposition, excluant par là même les logements éligibles au prêt social de location-accession (PSLA), qui répondent pourtant aux besoins des ménages modestes.

Le présent amendement vise à comptabiliser les logements financés par un PSLA dans l'effort de construction triennal des communes qui ont déjà atteint un taux de 20 % de logements sociaux, uniquement pour la quote-part comprise entre 20 et 25 %.

L'article 16 prévoit la multiplication par cinq des pénalités pour les communes n'ayant pas atteint les taux de logements sociaux fixés par la loi.

Le cumul de ce quintuplement des sanctions et du relèvement de 20 % à 25 % du quota minimum de logements sociaux aboutirait dans de nombreuses communes à un montant de pénalités très élevé. Or, on peut exiger des élus un effort sur le flux de nouvelles constructions, mais certainement pas sur le stock de logements existants, pour lequel ils n'ont souvent aucune responsabilité.

Certaines communes seront conduites soit à réduire considérablement leurs autres capacités d'investissement, soit à augmenter la fiscalité locale. Or cette forte contrainte, qui pèsera lourdement sur les finances locales, est totalement contraire à la décentralisation, que vous prônez par ailleurs. Votre politique ira en réalité souvent à l'encontre des efforts consentis pour les municipalités qui mènent une politique volontariste de mixité sociale dans tous les quartiers.

Nous demandons donc la suppression de cet article.

Je suis favorable au quintuplement des sanctions et au respect des engagements du Président de la République.

Avis défavorable.

Afin de mettre en valeur les actions des communes et EPCI réalisées pour lutter contre l'habitat indigne, l'État doit apporter son soutien aux collectivités qui se sont dotées de cellules « habitat indigne ». La dimension sociale des actions menées ne fait aucun doute : elles bénéficient à l'évidence aux personnes les plus modestes.

Il serait donc cohérent que les prélèvements des communes et EPCI dotées d'une cellule « habitat indigne » soient minorés : cela encouragerait ces initiatives.

Avis défavorable.

Je suis même étonnée : en quoi la lutte contre l'habitat indigne pourrait-elle exonérer les communes et les EPCI de leurs obligations ?

Défendu.

Ces deux amendements sont défendus.

J'émets un avis défavorable sur les deux amendements.

Le Gouvernement également.

Cet amendement tend à supprimer l'article 19.

Cet amendement tend à supprimer l'article 23.

Il s'agit encore d'un amendement de suppression de l'article.

Nous tenons à appeler l'attention du Gouvernement sur les effets de seuil qu'engendrera ce texte, et sur leurs conséquences brutales.

L'amendement CE 35 est défendu.

Même avis que Mme la rapporteure.

Cet article est plein de bonnes intentions – qui ne souhaiterait disposer d'un bon outil statistique pour éclairer nos décisions ? – mais il est absolument inapplicable.

Il faudrait commencer par savoir ce qui existe, et ce qui pose problème ; or l'étude d'impact n'évoque pas cet article.

Le remède proposé est tout simplement d'obliger tous les acteurs, y compris les acteurs privés, à fournir à l'INSEE, sans aucune contrepartie, toutes les données relatives au marché du logement ! De plus, le silence est total sur les modalités de mise en oeuvre. Or recueillir ces données aura un coût ; en outre, ces données auront une valeur économique certaine. Vous ne traitez pas ces problèmes. Quelles seront les sanctions en cas de refus de transmission ? L'article ne le dit pas.

Je propose donc la suppression de cet article.

Cet article est issu d'un amendement déposé ici même par M. Daniel Goldberg, qui saura certainement vous apporter toutes les explications nécessaires. En tout cas, il nous a convaincus.

Avis défavorable.

Cet article a effectivement été ajouté au cours des débats parlementaires. Je suis donc défavorable à sa suppression.

Monsieur le président, combien d'amendements ont été adoptés ce matin ?

Aucun, mon cher collègue, bien que plus de quatre-vingt amendements aient été présentés.